Ипотека – это всерьез и надолго. Чтобы сделать ее безопасной нужно знать определенные правила и правильно предусмотреть форс-мажор. А главным инструментом безопасности становится ипотечное страхование.
Ипотечные заемщики в своей массе – оптимисты. Они уверены в своих силах, надеются на светлое будущее и планируют быстренько выплатить банку кредит за квартиру и зажить припеваючи. Пессимисты тревожатся о превратностях судьбы, которые могут помешать возвращать кредит: «А вдруг меня с работы выгонят? А если заболею тяжко или меня машиной собьет, грабители нападут? Стану инвалидом, не смогу погашать кредит, банк квартиру отнимет и на улицу выгонит. Да мало ли что еще может приключиться».
Отказываться от ипотеки из-за подобных страхов несерьезно. Серьезно – оформлять ипотеку так, чтобы именно в таких ситуациях защитить себя от всех рисков потери жилья. А риски эти могут быть трех типов - материальные, финансовые и семейные.
От первых можно застраховаться.
Вторые могут быть решены в сотрудничестве с банком, выдавшим вам кредит.
Третьи – личное дело каждого, но и тут существует несколько оптимальных сценариев поведения.
Страховка обязательна
Российские законы гласят: обязательным условием выдачи ипотечного кредита является страхование недвижимости, которая на этот кредит приобретается. Дом может сгореть, под окнами неожиданно обнаружится свалка радиоактивных отходов, квартира может стать непригодной для жизни: к примеру, из-за непродуманной «точечной застройки» фундамент «поплывет» и в стене квартиры появятся трещины.
Кроме того, банки требуют страхование титула – проще говоря, юридической чистоты сделки по приобретению недвижимости. Каждый из предыдущих владельцев может оспорить сделку по каким-то своим причинам.
«В условиях несовершенства российского законодательства, очень ограниченной ответственности госрегистраторов, нотариусов и риэлторов, сложившейся право- и судоприменительной практики в области сделок с недвижимостью, попытаться признать недействительной можно практически любую сделку с недвижимостью, - комментирует порталу 123credit.ru Виталий Ус, начальник отдела центра комплексного страхования финансовых рисков компании «РОСНО». - Согласно статистике, только по Москве ежегодно расторгается до двух тысяч сделок».
Соответственно, если на купленную вами квартиру все же будут покушаться какие-нибудь забытые родственники продавца, страховая компания, опять же возьмет на себя оплату расходов по возврату долга банку.
Потеря трудоспособности или смерть заемщика, выражаясь казенным языком, «делают невозможным погашение кредита». Трагедия может случиться с каждым. Мужчины, составляющие большую часть ипотечных заемщиков, в нашей стране, увы, живут недолго. Наиболее активные и работящие часто оказываются в больницах с инсультами, инфарктами, прободением язвы желудка. Отбирать заложенное жилье и гнать на улицу заемщика-инвалида или осиротевшую семью с малыми детьми, по меньшей мере, негуманно. Но деньги-то банку должен кто-то возвращать? Чтобы обезопасить себя от необходимости проявлять жестокость и не портить себе репутацию, почти все банки ставят обязательным условием выдачи ипотечного кредита страхование жизни и трудоспособности заемщика. Разумеется, в пользу банка.
Схема проста: вы ежегодно платите за страховку, а случись что, страховая компания заплатит банку за вас. И квартиру никто не отберет.
Если заемщик умрет или станет полным инвалидом - страховщик погасит остаток его долга полностью. Если заемщик заболеет - страховщики прикинут, как надолго клиент «выбыл из строя», и внесут сумму, соответствующую сроку, за который должно произойти выздоровление. Если же болезнь затянулась – страховая компания производит новую выплату.
Что включает страховка?
Комплексное ипотечное страхование (имущество, жизнь, титул) обойдется в среднем в 1 - 1,5% от суммы задолженности по кредиту плюс та сумма, которую за год составят проценты по нему. Таким образом, если сумма кредита, допустим, $100 тыс. выдана под 11% годовых, получится, что в первый год погашения кредита ваши расходы на страховку составят 1-1,5% от $111 тыс. С каждым годом размер задолженности будет уменьшаться, соответственно будут уменьшаться и ваши взносы по страховке. Впрочем, расходы на страховку все равно остаются значительными, поэтому есть смысл попробовать сэкономить - сравните предложения тех страховых компаний, из которых банк позволит вам выбирать. Обычно банки выбирают в себе в партнеры крупные страховые компании, чьи тарифы не превышают среднерыночные показатели. А некоторые стараются максимально снизить расходы заемщика, и добиваются от страховщиков максимального снижения ставок для своих клиентов. Найти выгодную для вас страховую компания можно и при помощи кредитного брокера.
«Оплата ежегодной страховой премии будет зависеть от размера страховой суммы и тарифа, - объясняет Наталья Карпова, вице-президент группы «Ренессанс страхование». - Тариф является совокупным по всем трем видам страховых рисков. Каждый риск оценивается отдельно. Иногда при страховании жизни необходимо пройти обязательный медицинский осмотр - как правило, это актуально, если клиент собирается взять кредит более $200 тыс. На размер тарифа по страхованию жизни влияют как результаты медицинского обследования, так и пол и возраст заемщика. На определение тарифа по страхованию имущества влияют год постройки объекта недвижимости и характер межэтажных перекрытий. А тариф по страхованию титула определяется на основе результатов проверки правовых документов на квартиру и количества переходов права собственности на объект недвижимости».
Чтобы страховая компания раскошелилась, ей надо представить убедительные доказательства того, что заемщик действительно пострадал.
Если речь идет об ущербе жилью - важно документально обосновать, насколько сильно ваш дом или квартира пострадали – от этого зависит размер компенсации. Если вы не сможете точно указать и подтвердить официальной бумагой с печатями и подписями величину своего ущерба, страховщики посчитают ваши убытки сами. И можете быть уверены, что их усредненные расчеты вряд ли будут соответствовать реальному ущербу.
Если ипотечный кредит берется не на полную стоимость квартиры, а только на часть ее, специалисты рекомендуют потратиться на дополнительные виды страхования, чтобы обезопасить себя полностью.
«Логично страховать не только ту сумму, которая берется в банке, но и размер внесенного первоначального взноса самим заемщиком, - советует Наталья Карпова. - Тогда при наступлении страхового случая будут погашены не только ваши кредитные обязательства перед банком, но и вам страховщик возместит средства, потраченные на приобретение жилья».
Для пущей надежности страховщики рекомендуют застраховать по льготным тарифам для ипотечных заемщиков еще и имущество (от риска утраты или повреждения), и отделку (если в квартире был произведен дорогостоящий ремонт). Кроме того, если банк не счел необходимым страховать жизнь и трудоспособность заемщика – законодательство этого не требует в обязательном порядке - можно сделать это самостоятельно. Здесь получить страховку проще – достаточно представить медицинскую справку.
Не уподобляйтесь страусу
К сожалению, застраховаться от любых неприятностей невозможно. Главным образом, потому что тогда затраты на страховку превзойдут мыслимые пределы. Тем паче, что существуют и другие варианты снизить риск потери ипотечной квартиры.
Кстати, об этом риске необходимо подумать заранее и четко представлять свои права и обязанности в отношении купленной в кредит квартиры. А на самом старте, перед подписанием кредитного договора – тщательно изучить его условия и четко представлять себе, на что будет иметь право банк в случае какого-либо форс-мажора
Если договор говорит о взаимоотношениях кредитора и заемщика четко и ясно – значит, в нем уже предусмотрены варианты на случай снижения вашей платежеспособности.
Причин, по которым снижается платежеспособность заемщика, великое множество. Среди них попадаются даже приятные. Скажем, в семье заемщика родилась двойня. Счастье? Безусловно. Но дети – удовольствие дорогое. Если в семье появился первый ребенок, молодые родители могут не рассчитать, как много денег будет уходить на него из семейного бюджета. К тому же будущие мамы склонны переоценивать свои возможности относительно того, сколько им удастся зарабатывать с младенцем на руках. В результате семейный бюджет начнет трещать по всем швам.
Еще может заболеть кто-то из близких, вас могут обокрасть подчистую, или вы поломаете на работе дорогой прибор, а, может, во время корпоративной вечеринки совершенно случайно прожжете сигаретой соболиную шубу жены главного акционера. Наконец, самое банальное – вы потеряли работу и не смогли быстро найти адекватную замену. Или нашли, но ждете, когда для вас освободится хорошее место.
Как бы там ни было, результат один – вы попали в затруднительное финансовое положение. Соответственно, не можете какое-то время вносить платежи по ипотечному кредиту. Как быть в такой ситуации?
В любом банке ответят одинаково: идите скорее к нам, будем думать вместе. Попытка сделать вид, что «вас тут нет», и кредита у вас никакого нет, будет иметь самые плохие последствия. Когда речь идет об ипотечном кредите, в банках отнюдь не склонны к снисходительности. Два-три месяца просрочки платежей - и заемщика, игнорирующего банковские призывы поговорить о его проблемах, заносят в «черный список».
«Если клиент допустил три просрочки очередных платежей в течение одного года, кредит считается дефолтным. Наши юристы предлагают такому клиенту погасить кредит досрочно, а в случае отказа – подают иск в суд, для обращения взыскания на квартиру», - отмечает Сергей Даньков, руководитель центра ипотечного кредитования Абсолют банка.
Злостный неплательщик практически не имеет шансов оправдать себя в глазах банка. Хорошо, если вам удастся представить веские доказательства того, что просрочка была допущена по независящим от вас причинам - скажем, вы пролежали три месяца с приступом желтой лихорадки в африканской саванне, куда отправились поохотиться на антилоп. Но коли вы не сможете пообещать, что в ближайшее время погасите просрочку со всеми пенями и штрафами, банк церемониться не будет. И потребует вернуть кредит сей момент. Соответственно, речь пойдет о реализации залога – вашего жилья.
Напротив, к тем заемщикам, которые попали в трудную ситуацию, но не прячутся от банка, кредитор относится лояльно. Допустим, вы не прятались, а честно пришли в банк и признались, что у вас возникли серьезные затруднения с погашением кредита. Конечно, это еще не гарантия того, что вам позволят отсрочить выплату кредита на желаемый вами срок. Во-первых, не все банки это практикуют. А во-вторых, в банке, оценив масштаб ваших затруднений, могут решить, что восстановление платежеспособности в сложившейся ситуации вызывает большие сомнения. И тогда тоже встанет речь о реализации залога.
Если приходится продавать…
Тут возникает два пути: по-хорошему и по-плохому.
По-хорошему, это когда заемщик самостоятельно продает квартиру и возвращает банку долг. В такой ситуации вы имеете шанс договориться с банком об отмене всех пеней и штрафов за просрочку кредита с того момента, как вы оповестили его о своих проблемах. Еще более существенный плюс – от вырученных за продажу квартиры денег вам останется разница, в которую войдут: сумма, составлявшая первоначальный взнос (если он был), сумма, которую вы ранее успели внести в счет погашения кредита и наконец, если квартира выросла в цене, кое-что «сверху». В активе будет доброе отношение банка, которому вы пошли навстречу и избавили от хлопот, сопровождающих принудительную реализацию залога. Если позже вы соберетесь взять кредит снова, скорее всего, этот банк вам не откажет, особенно, если до возникновения форс-мажора вы зарекомендовали себя добросовестным плательщиком и не скрывались, когда возникли затруднения с выплатами по кредиту.
«Крайней мерой, применимой к неплательщику, станет взыскание объекта залога через суд», - констатирует Анита Берзиня, начальник отдела потребительского и ипотечного кредитования Сведбанка. Это вариант «по-плохому».
Если вашу квартиру будут продавать судебные приставы - будьте уверены, хорошие деньги за нее не выручить. Повезет, если заемщику хоть что-то останется. К тому же противостояние с банком будет стоить испорченной кредитной истории. Через несколько лет это может аукнуться в самый неподходящий момент.
Есть и более лояльный вариант. Например, банк, изучив ваши проблемы, сочтет, что возникшие у вас трудности носят временный характер. В этом варианте можно смело рассчитывать на отсрочку или рассрочку платежей по кредиту. Максимальный срок, на который можно рассчитывать, - 6 месяцев. Больше выторговать вряд ли удастся. Совсем прекратить выплаты будет нельзя – придется платить если не часть основного долга, то хотя бы проценты. Если порушенное материальное благополучие все же позволяет вносить часть платежа – вы можете какое-то время рассчитываться частично. По истечении оговоренного срока надо будет возместить просроченные платежи – либо единовременно, либо за установленный банком период.
Есть еще вариант – сменить банк. Например, осуществив рефинансирование кредита – самостоятельно или через кредитного брокера.
Семейные трудности
Представьте себе: решили вы с женой или мужем на двоих взять ипотечный кредит и купить квартиру или дом. То есть стать созаемщиками с равными (или еще какими-то – в зависимости от условий ипотечного договора) правами на жилье. Все оформили, купили, отремонтировали, обставили. Осталось жить-поживать, да добра наживать. Но вот что-то не сложилось. Не живется больше с супругом на одной жилплощади. Разводиться решили.
Далее чаще всего ситуация развивается в полном соответствии с оценкой Воланда – «Люди как люди, только квартирный вопрос их испортил». Семейное гнездо может стать камнем преткновения. Жить вместе граждане созаемщики уже не будут, но после погашения кредита у них обоих будут права на квартиру или дом. Логичный вопрос: если реально по кредиту платил один из супругов, зачем ему по истечении нескольких лет делить недвижимость с уже посторонним человеком? Соглашаться на сохранение обязанностей созаемщика с бывшим супругом рискованно. Он, к примеру, обещает и дальше участвовать в погашении кредита или даже полностью вносить платежи - с тем, чтобы потом переписать свою долю на детей. Пройдут годы, кредит будет погашен, и в один совсем непрекрасный день тот, кто живет в бывшем семейном гнезде, может оказаться перед фактом, что бывший супруг – он же совладелец жилья - решил продать свою долю, и дети его больше не волнуют.
Самый легкий способ не дать развиться конфликту интересов – это опять же, продать квартиру, погасить кредит, поделив оставшуюся сумму по справедливости. С большой долей уверенности можно предположить, что в суде оставшиеся после погашения деньги разделят пополам – как любое совместно нажитое имущество супругов. Даже если один из супругов вносил больше другого, или вообще платил фактически самостоятельно – это не будет принято во внимание.
Но может так получиться, что один из супругов предпочтет оставить квартиру за собой. В этом случае потраченные другим супругом деньги могут быть зачтены как вклад в содержание ребенка или детей, которые останутся жить в этой квартире. Можно договориться о соизмеримой компенсации за счет другого совместно нажитого имущества. Можно придумать и другие варианты - как бывшие супруги договорятся насчет возврата уже внесенных денег, к теме нашей статьи не относится.
Другой вопрос, как быть дальше с платежами, обязанность по внесению которых лежит на обоих созаемщиках? Особого выбора при этом нет. Тот из супругов, кто остается в квартире, должен либо доказать банку, что он способен погасить остаток кредита самостоятельно, либо найти нового созаемщика. В обоих случаях кредитный договор должен быть переоформлен.
«Обязательным условием вывода супруга из числа солидарных заемщиков будет соглашение о разделе имущества, в соответствии с которым этот супруг так или иначе откажется от права собственности на заложенную недвижимость», - подчеркивает Сергей Даньков из Абсолют банка.
С открытыми глазами
Ипотека – не тот случай, чтобы играть в жмурки. И чтобы сделать ее максимально безопасной и комфортной – надо вступать в эту реку с открытыми глазами и четким пониманием всех возможных поворотов судьбы.
Во-первых, не экономьте на страховке – именно она избавит вас от проблем во многих неприятных случаях, начиная от аварии в доме и заканчивая возможной болезнью или сменой работы.
Во-вторых, не подписывайте кредитный договор впопыхах, проанализируйте все его положения и те права и обязанности, которые он накладывает и на вас, и на кредитующий вас банк.
В-третьих, в случае, если вы не можете платить – смело идите в банк и попытайтесь совместно решить проблемы. Вы вполне можете добиться отсрочки или провести рефинансирование кредита. Если вы будете открыты и инициативны даже в самом худшем случае (ипотечную квартиру придется продавать) вы получите выгоду (разницу между ценой квартиры и остатком вашего долга).
И, в-четвертых, заранее оформите свои права на жилье и обязанности по погашению кредита с вашими родными. Это позволит не превращать ваш кредит в заложника личных взаимоотношений.
Подобрать наиболее выгодную ипотечную программу 