В каком банке мне взять ипотечный кредит? Это, пожалуй, самый наивный и, как ни странно, одновременно самый правильный из многочисленных вопросов ипотечных заемщиков.
Не стоит выбирать ипотечную программу и, соответственно, банк, который ее предлагает, следуя рекламным призывам. Для начала определите, что из условий кредита для вас является самым важным.
Ипотечных банков в России ныне более шестисот. Как ни пугают их мировым финансовым кризисом, как ни сокращается рынок заимствований – количество организаций, готовых снабжать россиян жилищными ссудами, продолжает расти.
Каждый банк предлагает по нескольку программ. И вы неизбежно сталкиваетесь с проблемой выбора из десятков и даже сотен предложений.
Наше дело – предложить…
Ипотечный кредит – это кредит под залог недвижимости. Использовать его можно по-разному. Хочешь – покупай квартиру на вторичном рынке, хочешь – в строящемся доме, хочешь – возьми деньги на строительство коттеджа или приобретение готового загородного дома. Ипотека нужна и тем, у кого нет никакого жилья, и тем, кому стало тесно в своем доме. Кроме того, под залог жилья можно взять кредит на его ремонт или реконструкцию.
Все банки работают по одним и тем же схемам. Основная разница лежит в выборе кредитных продуктов: где-то он пошире, где-то – более чем скромный. Богатство выбора зависит, как правило, от вида банка.
Банки, как известно, бывают розничные, универсальные и ипотечные.
Например, Сбербанк, Райффайзенбанк, ЮниКредит Банк – это банки универсальные, они обслуживают и граждан, и предприятия, предлагают различные виды банковских продуктов – кредиты, депозиты, инвестиционные программы. Ипотека для них – один из многих продуктов. Как правило, такие банки предлагают стандартный набор ипотечных программ без особых изысков.
Типичный пример розничного банка – Хоум Кредит. Такие банки работают исключительно с населением. Их главная цель – предложить более разнообразные варианты кредитов, чем в универсальных банках.
И, наконец, есть специализированные ипотечные банки, такие как «ДельтаКредит». Ипотека для них – единственное направление деятельности, поэтому там вам могут предложить самое большое разнообразие и самые гибкие условия ссуд.
«Зачем вообще нужно тщательно выбирать ипотечную программу?» – спросите вы.
Дело в том, что каждый заемщик преследует свои цели. Одни специально выбирают срок погашения подлиннее, чтобы кредит не лег тяжким бременем на бюджет семьи. Другие, наоборот, не могут спокойно спать, пока не рассчитаются с банком, используя любую возможность, чтобы досрочно выплатить долг. Третьим важно взять в кредит сумму побольше, четвертым – найти процентную ставку поменьше. Кто-то пытается выгадать на стоимости жилья, выбирая новостройки, которые обходятся дешевле, чем готовые квартиры или коттеджи. Кто-то хочет сэкономить на процентах за счет плавающих ставок или дифференцированной системы платежей. Наиболее экономные надеются использовать к своей выгоде снижение курса доллара, взяв кредит в американской валюте.
В соответствии с каждым из критериев, можно выбрать ту или иную ипотечную программу, оптимально подходящую для достижения ваших целей. Но для этого надо научиться разбираться, что стоит за стандартными фразами банковских формулировок, и правильно определить наиболее важные для вас параметры ипотеки.
Заемщик заемщику рознь
Не стоит забывать, что выбор ипотечной программы может также зависеть от требований, которые те или иные банки предъявляют к самому заемщику.
1. ВАШ ВОЗРАСТ. Обычно ипотечные кредиты не выдают лицам младше 21 года и тем, у кого срок погашения ссуды наступает после того, как наступит пенсионный возраст (то есть в 50 лет вы не можете взять ипотеку сроком на 15 лет).
2. ВАШИ ДОХОДЫ. Характер ваших доходов также может сказаться на параметрах кредита: чем больше официальных справок, тем меньше процентная ставка и значительнее сумма кредита. Большинство банков придерживается правила, по которому ежемесячные платежи по ипотечному кредиту (в которые включаются и расходы на страховку) не должны превышать 40% совокупного дохода заемщика или созаемщиков.
3. ВАШИ СОЗАЕМЩИКИ. Если суммы кредита, которую банк согласился вам предоставить, недостаточно для приобретения жилья, вы можете пригласить одного или нескольких созаемщиков. Тогда величина кредита будет рассчитываться исходя из совокупного дохода вас обоих. Одни банки позволяют взять в созаемщики только супруга, другие готовы признать созаемщиками родителей и совершеннолетних детей. Более либеральные разрешают брать в созаемщики любого родственника, а некоторые банки даже соглашаются записывать в созаемщики посторонних людей. К примеру, даже если семейная пара не регистрировала свои отношения, она может взять ипотечный кредит на двоих, пусть даже формально он считаются посторонними людьми.
Сколько может быть созаемщиков по кредиту, каждый банк устанавливает по своему усмотрению, максимально допустимое количество в российской практике не превышает четырех человек.
4. ВАША РАБОТА. Требования банков к трудовому стажу ипотечных заемщиков варьируются в диапазоне от трех месяцев до одного года. Особые требования предъявляют к предпринимателям, чаще всего они обговариваются индивидуально.
Кроме того, при выборе ипотечной программы следует иметь ввиду одно обстоятельство: часто банки предоставляют льготы своим клиентам: это могут быть участники «зарплатных» проектов, те, кто открыл депозит, или уже брал и добросовестно погасил кредит. А в ряде российских банков выдают ипотечные кредиты в рамках программ социальной ипотеки– для молодых семей, военнослужащих, бюджетников.
Правила выбора
Ошибки при выборе ипотечной программы могут вам дорого обойтись. Вы можете потерять значительную сумму на дополнительных сборах и комиссиях, взвалить на себя чрезмерную нагрузку по ежемесячным платежам. Один из способов избежать ошибок и выбрать наиболее оптимальную для себя программу – обратиться к кредитным брокерам. Брокеры не заинтересованы в навязывании ипотечных программ конкретного банка и будут подбирать для вас ссуду исходя из тех критериев, которые вы им укажете.
Можно определить несколько основных критериев, которыми вы можете руководствоваться, выбирая ту или иную ипотечную программу.
1. Посмотрите, какие требования банк предъявляет к трудовому стажу, размеру доходов и способу их подтверждения.
2. Сравните предложения разных банков для выбранного вами для приобретения типа недвижимости (квартира, загородный дом, комната в коммуналке, новостройка и т. п.). Посмотрите, какие существуют варианты и определите, какие факторы имеют для вас первостепенное значение.
3. Решите, в какой валюте вы хотите взять кредит.
4. Определите, на какой срок – длинный или короткий – вы хотите взять кредит. Чем длиннее срок – тем выше процентная ставка, но тем меньше ежемесячный платеж. Помните: максимально допустимый для заемщикам размер ежемесячного платежа рассчитывается исходя из величины его доходов. Поэтому вы должны рассуждать следующим образом: мой доход – 50 тыс. рублей в месяц, максимально возможный платеж для меня не может превышать 40% – это 20 тыс. рублей. Кредит мне нужен на 1,5 млн рублей. Первоначальный взнос я готов заплатить в размере 20%. Доход у меня «белый», подтвержден справкой по форме 2-НДФЛ. При таких параметрах процентная ставка для меня составит 13% годовых. Все эти параметры вводите в ипотечный калькулятор и получаете минимально возможный срок погашения кредита – 10 лет. Вы можете при желании увеличить этот срок, но уменьшить его будет нельзя.
5. Выбрав ипотечную программу, не забудьте внимательно изучить ипотечный договор, в котором будут детализированы все условия.
Подобрать наиболее выгодную ипотечную программу 