Решая, брать ли ипотечный кредит, многие задаются вполне естественным вопросом – а есть ли альтернатива? Помимо классической ипотеки в России реализуются несколько иных вариантов, со своими плюсами и минусами.
Для большинства россиян ипотека стала сегодня единственным относительно доступным способом приобрести или улучшить свое жилье. «Относительно» – поскольку сама ипотека доступна далеко не всем. Специалисты полагают, что ипотека пока доступна максимум 10% жителей России, между тем, нуждаются в улучшении своих жилищных условий около 60% россиян. Но некоторые из них могут воспользоваться альтернативными формами ипотеки. Новации в сфере ипотечного кредитования вызывают многие вопросы. Попробуем ответить на те из них, которые связаны именно с ипотечной альтернативой.
Программа для молодых
Прежде чем брать на себя обязанности по выплате ипотечного кредита, вам будет полезно тщательно подсчитать все расходы, связанные с таким кредитом. Но среди прочих цифр, невредно вспомнить еще и про свой возраст. Для молодых семей практически в каждом регионе России действуют программы социальной ипотеки в рамках национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». В разных регионах условия участия в программах социальной ипотеки могут различаться, но в целом требования по возрасту практически одни и те же: либо супруги не должны быть старше 35 лет, либо хотя бы один из супругов должен быть не старше 35 лет, либо суммарный возраст супругов не может превышать 70 лет.
Программы социальной ипотеки для молодых семей, как правило, отличают процентная ставка ниже рыночной и невысокий первоначальный взнос. Чаще всего участникам программы ипотеки для молодых семей за счет бюджетных средств оплачивают часть расходов на проценты по кредиту.
Условия программы для молодых семей могут предусматривать выплату единовременной субсидии в случае рождения или усыновления (удочерения) ребенка для оплаты части стоимости жилья.
Если вы хотите участвовать в этой программе, нужно подать заявку в орган местного самоуправления, который принимает решение: признать молодую семью участницей программы или отказать.
Поддержка бюджетников
С недавних пор в России действуют отдельные программы социальной ипотеки для молодых ученых и учителей. По этим программам можно приобрести в кредит любое жилье, квартиру или дом, в том числе, на этапе строительства. Такие кредиты предоставляют банки-партнеры Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), их перечень и подробности условий участия в программе можно найти на сайте агентства. Программа «Молодые ученые» предназначена для научных работников академий наук и университетов не старше 35 лет. Исключение составляют доктора наук, которых допускают к участию в программе до 40 лет. Главное отличие социальной ипотеки для молодых ученых от обычного ипотечного кредита состоит в том, что график платежей по кредиту рассчитывается с учетом роста доходов заемщика. Благодаря этому кредит можно получить на более значительную сумму, чем позволяет текущий уровень дохода заемщика.
По этой программе установлен низкий первоначальный взнос – минимум 10% от стоимости жилья, но никаких субсидий для оплаты этого взноса не предусмотрено. Кредит предоставляется по низкой процентной ставке, а в случае рождения ребенка заемщик может уменьшить ежемесячный платеж наполовину на срок до 1,5 лет.
Программа социальной ипотеки «Молодые учителя» распространяется на педагогов, работающих в государственных и муниципальных школах, не старше 35 лет. Льготный характер программы для учителей ограничен возможностью получить кредит по низкой ставке. Однако эта возможность доступна не всем. Стать участниками программы могут лишь те, кто имеет право на государственную субсидию для оплаты части первоначального взноса по ипотечному кредиту. А списки получателей субсидий формируются в каждом регионе территориальными департаментами общего образования министерства образования и науки.
Недостающую часть первоначального взноса заемщик оплачивает из собственных средств. Если первоначальный взнос составит менее 20% рыночной стоимости жилья, придется в обязательном порядке раскошелиться еще и на страхование своей ответственности по кредитному договору.
Ипотека для военных
Еще один социальный проект – ипотека для военнослужащих, реализуется с 2005 года. Суть этой схемы примерно такая же, как и в случае с ипотекой для молодых. Если вы проходите военную службу по контракту, то можете рассчитывать на помощь государства в приобретении жилья в виде целевого жилищного займа. Чтобы получить этот займ нужно стать участником накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих (НИС). Каждому участнику НИС открывается персональный счет, на который ежегодно перечисляется государственная субсидия – накопительный взнос, одинаковый для всех участников. На 2013 год накопительный взнос на одного участника составит 222 тыс. рублей.
По данным Федерального государственного казенного учреждения «Росвоенипотека» на начало 2013 года участниками НИС стало более 242 тыс. военнослужащих, из них более 45 тыс. уже приобрели квартиры с использованием целевого жилищного займа.
Средства, накопленные на счете участника НИС, можно истратить на первоначальный взнос по ипотеке, а поступающие в последующие годы средства – расходовать на погашение ипотечного кредита. Тратить средства можно не ранее чем через три года участия в НИС.
На средства целевого жилищного займа можно приобрести квартиру на вторичном рынке, либо на этапе строительства, или жилой дом. При желании можно увеличить первоначальный взнос по кредиту, добавив собственные средства, чтобы приобрести жилье большей площади или лучшего качества.
Кредиты участникам НИС выдают банки, работающие по программе «Военная ипотека». Перечень этих банков можно найти на сайте «Росвоенипотеки».
Что делать пожилым?
Еще одна категория россиян, для которых приобретение жилья в ипотеку представляет проблему, – это пожилые люди. Но, в отличие от молодых семей и военнослужащих, для пожилых никаких льготных ипотечных программ нет. Формально банки ограничивают возраст потенциальных ипотечных заемщиков 60–70 или даже 80 годами. На деле кредиты россиянам старше 50–55 лет выдаются крайне редко и неохотно. Причина понятна: с учетом средней продолжительности жизни в России банки опасаются смерти заемщика и, соответственно, проблем с дальнейшим погашением кредита.
Проблему можно было бы решить за счет страхования жизни заемщика, но дело в том, что страховые компании тоже относятся к немолодым клиентам с сомнением. Их либо вовсе отказываются страховать, либо устанавливают очень дорогие тарифы.
При этом в банках признают, что как заемщики пенсионеры выглядят вполне привлекательно: они более взвешенно принимают решения, более консервативны, менее склонны к риску и больше дорожат своей репутацией. Сегодня единственным привемлемым вариантом получения ипотечного кредита для пожилого человека будет привлечение в созаемщики «третьих лиц» – детей или внуков.
Специально для пожилых людей в США и Канаде созданы ипотечные программы. По ним выплаты по кредиту постепенно становится ниже. В России таких программ пока нет, однако на об их внедрении уже задумываются. В частности, российских финансистов заинтересовал опыт британской «обратной ипотеки». Эта схема позволяет пенсионеру заложить банку свое жилье и получать регулярные выплаты, с условием, что после его смерти жилье перейдет в собственность банка.
Что дает появление стройсберкасс?
Анализ ипотечного рынка показывает, что один из основных шлагбаумов на пути массового вхождения россиян в ипотеку – недостаток собственных средств. Тем более, что после мирового кризиса ликвидности, большинство банков вновь ужесточают требования к заемщикам и неохотно выдают ипотечные кредиты без первоначального взноса.
Решить эту проблему призван еще один социальный проект – создание стройсберкасс. Это своего рода ипотека для тех, у кого сейчас не хватает возможностей взять классический кредит.
Стройсберкасса представляет собой комбинацию из кредитной и накопительной схем. Эта система применяется в Германии, Австрии, Словакии, Чехии, Венгрии, Румынии и других странах Восточной Европы. Рассмотрим, как это работает на примере одного из застрявших на рассмотрении российского правительства проекта закона о стройсберкассах.
Стройсберкасса заключает с физическим лицом договор накопления сбережений. В нем фиксируется, какую сумму и через какое время вы получаете. Эта сумма складывается из двух равных частей: накоплений и кредита. Минимальный срок накопления – 2 года. Процентная ставка по вкладу в стройсберкассу будет существенно ниже рыночной: 2–3%. Зато вкладчику начисляется премия от государства: 20% на внесенную вами на депозит сумму (но не более 70 тыс. рублей в год). Когда на вашем счету накопится нужная сумма, из средств самой стройсберкассы вам выдается кредит в том же размере, что и накопления – тоже под более низкий процент, чем ипотека: 5–6% годовых. В итоге на руках у вас образуется сумма, половину которой составляют ваши собственные накопления, усиленные премиями государства, а половину – недорогой кредит.
Разработчик этого проекта Иван Грачев, депутат Госдумы и президент Международной академии ипотеки и недвижимости, пояснил порталу 123Credit.Ru, что, если этот закон будет принят, «к нам придут иностранные строительные сберкассы, например, немецкие, австрийские».
На какой эффект можно рассчитывать? Предположим, что представителям российского среднего класса посильно ежемесячно откладывать по 10 тыс. рублей. За год накопления составят 120 тыс. рублей. С учетом премии от государства и процентов это даст примерно 145 тыс. в год. За пять лет таким образом можно накопить около 750 тыс. рублей. Еще на столько же вы получаете кредит. Итого у вас на руках примерно 1,5 млн рублей. Имнно столько в России составляет средняя сумма ипотечного кредита.
Понятно, что стройсберкассы будут актуальны преимущественно для тех, кто планирует альтернативнуюе сделку: продать свое жилье и добавить денег, чтобы купить новое – побольше. А на покупку жилья с «с нуля» копить придется очень долго.
У стройсберкасс есть существенный минус. Приобретения жилья придется ждать несколько лет, и сложно предсказать, как будут вести себя цены на недвижимость, когда вы накопите намеченную сумму. Так что придется гадать, что будет выгоднее – стройсберкассы или ипотека, покупать жилье сейчас или завтра.
Если вам стало невыгодно…
Выше мы привели ряд примеров своего рода альтернатив классической ипотеке. А есть ли у альтернативы у тех, кто уже взял ипотечный кредит или намерен взять его в ближайшем будущем? Например, если ставки по ипотеке через какое-то время снизятся?
На такой случай существуют программы рефинансирования ипотечных кредитов, по которым вы можете обменять «дорогой» кредит на более «дешевый». Провести рефинансирование кредитов можно как самостоятельно, так и при помощи кредитных брокеров.
Подобрать наиболее выгодную ипотечную программу 