Взяв ипотеку, вы сохраняете возможность маневра – ипотечный кредит можно «обменять» на лучшие условия.
Ипотека пока остается для многих россиян «вещью в себе». И вызывает примерно такие же чувства как прыжок с парашютом: интересно, но боязно. По оценке специалистов, ипотеку могут позволить себе примерно 20% россиян, а реально воспользовались ею около 12%. И многие из тех, кто МОГ БЫ позволить себе ипотеку, но НЕ ДЕЛАЕТ этого, исходят из простой мысли: а вдруг сейчас не самое лучшее время для подобной ссуды?
Я сегодня не такой, как вчера…
Российский человек в принципе обожает снижение любых сумм, если, конечно, оно не касается его собственной зарплаты. И, глядя на постепенное удешевление ипотечных кредитов, –с 2009 года ставка по ним снижалась на 1–1,5 процентных пункта ежегодно – мы говорим себе: «Возьму ипотеку, но позже, вдруг ставка еще понизится?» Надежды прижимистых сограждан то и дело подогревают обещания властей снизить ставки по ипотеке до 5-6% годовых.
Однако эксперты полагают, что о падении ипотечных ставок ниже 10–11% в обозримом будущем мечтать не приходится, учитывая экономическую ситуацию в России и в мире.
Так что результаты гадания на предмет «когда выгодно брать ипотеку?» могут оказаться весьма неоднозначными. Тем паче, что наиболее расчетливые заемщики имеют возможность снизить ставку ипотечного кредита по собственному желанию, используя такую услугу как перекредитование (рефинансирование кредита).
Что такое рефинансирование и какая от него польза? Рефинансирование можно использовать в разных целях. Главным образом, к этой услуге прибегают, чтобы снизить расходы по кредиту за счет уменьшения процентной ставки. В то же время, вы можете снизить размер ежемесячных выплат за счет увеличения срока погашения кредита, если по какой-то причине ежемесячный платеж стал слишком тяжким бременем для вашего бюджета. Кроме того, рефинансируя ипотечный кредит, можно договориться об увеличении его суммы и получить дополнительные средства, к примеру, на ремонт.
Пока россияне относятся к рефинансированию осторожно, поскольку оно еще не слишком привычно и достаточно трудоемко – требует затрат времени, сил и денег. Зато результатом будет существенная экономия ваших средств.
Развод с банком
Впервые о возможности ипотечного перекредитования в 2007 году заявила компания «Фосборн Хоум» – лидер российского рынка ипотечных брокеров. Был открыт Центр обмена ипотечных кредитов, в котором каждому желающему могли подобрать новые условия ипотеки – более выгодные, чем прежние. Затем банки начали предлагать программы рефинансирования один за другим.
Однако столь выгодное, на первый взгляд, предложение поначалу не получило масштабного спроса. Во-первых, для того, чтобы оформить сделку по перекредитованию необходимо решить кучу вопросов: заново оценить объект недвижимости, переоформить страховку, многочисленные документы и т. д. Во-вторых, надо было заплатить брокеру 8,7 тыс. рублей. А снижение ставки на 1–1,5 процентных пункта выглядит как-то неубедительно. И многие россияне предпочли махнуть рукой: овчинка выделки не стоит.
Здесь существует важный нюанс: рефинансирование выгодно тогда, когда разница в «цене» между старым и новым кредитам составляет не менее 1,5–2%, а платить по ссуде осталось пять и более лет. Если платить по кредиту осталось лишь год или два, то перекредитование не имеет смысла, хлопоты и расходы себя не окупят.
Вот пример москвича Александр К., оформившего рефинансирование своего ипотечного кредита. Александр некогда взял ссуду на $100 тыс. под 12,5% сроком на 15 лет. Минуло два года и он обратился в другой банк с желанием перекредитоваться. Новый кредит был получен под 9%, ежемесячные платежи стали на $168 меньше, соответственно за предстоящие 13 лет эти деньги составят весьма круглую сумму – около $30 тыс. Совсем другая математика.
Что касается хлопот по оформлению рефинансирования, то их можно поручить брокеру, который возьмет все оргвопросы на себя. Правда, за определенную сумму, но все расходы на рефинансирование можно включить в «обновляемый» кредит. Так что если раньше клиент, который захотел перекредитоваться, должен был быть готов единовременно потратить на эту операцию около тысячи долларов, то ныне в подобную сделку можно вступать, имея в кармане 100 рублей.
Что в перспективе?
В последнее время услугу перекредитования предлагают практически все активные ипотечные банки. Обычно список участников процесса растет как снежный ком в период снижения ставок по ипотеке. Причем банки готовы предложить своим же заемщикам пересмотреть ставки кредита, лишь бы клиент не «ушел» к другому.
В общем, как говаривали на старте перестройки, «процесс пошел». Благо, желающих сэкономить не меньше, чем желающих прибрести новое жилье. Конечно, говорить о развитии перекредитования в «промышленных» масштабах пока преждевременно, так как кредитование в России еще не достигает масштабов развитых стран. Однако спрос на эту услугу растет. Разумеется, прежде чем провести операцию перекредитования, клиенту необходимо четко просчитать всю выгоду – сколько составит экономия на процентах, насколько можно увеличить сумму «обновленного» кредита в связи с ростом рыночной стоимости залога. И соотнести результаты с дополнительными расходами на подобную сделку. Если разница существенна – есть смысл перекредитоваться».
Так что ожидания дешевой ипотеки ныне не столь актуальны: если «цена» кредитов будет снижаться, то и те, кто уже оформил ипотеку, получат возможность сменить свой кредит на более выгодный.
Если не так давно ипотека казалась подавляющему большинству россиян чем-то далеким и доступным лишь очень богатым или очень уверенным в своем будущем людям, то ныне ситуация постепенно меняется. По статистике, сейчас около 15% продаваемого в России жилья покупается именно с помощью кредитов. Сторонники «кредитного бума» полагают, что в будущем так будет приобретаться более половины жилья. Коль скоро будет так – значит, как минимум половина «квартиропокупателей» задумается о путях экономии.
Подобрать наиболее выгодную ипотечную программу 