Многие жители российских городов, особенно Москвы и Петербурга, давно решают эту задачку. Но для решения любой задачи нужно знать все ее условия.
Мой приятель Олег Корчагин, преуспевающий российский фотограф, лет пятнадцать назад перебрался в Москву из одного крупного волжского города. Гонорары по тем временам ему платили весьма высокие, он снял квартиру в престижном московском районе Строгино и прожил там лет десять. Пока в столице не случился бум аренды квартир, и хозяин в очередной раз не поднял квартплату. Всего же за десять лет она выросла с 200 до 1100 долларов.
Последнюю сумму Олег тянуть уже не мог и перебрался в квартиру поменьше, попроще и расположенную в Новогиреево, которое отличается от западной части Москвы примерно как духи «Красная Москва» от Chanel № 5. Меж тем с Нового года хозяин новой квартиры также поднял цену – с 600 до 800 долларов… Теперь Олег ломает голову, как быть дальше и не превысит ли в будущем цены на аренду квартир той планки, которую он уже попросту не потянет.
Между тем его коллега Владимир четыре года назад взял ипотечную ссуду. Ежемесячные платежи составляли $1050. Время от времени крупные заказы на съемку позволяли ему гасить часть кредита досрочно. Итог: через семь лет Владимир станет обладателем собственного жилья. Олег, глядя на приятеля, кусает локти, жалея, что в свое время не рискнул.
Банальная сказка о братьях, один из которых умный, а другой – дурак, скажете вы? Возможно, главное – не оказаться в положении третьего брата, который был «ни так, ни сяк».
Переплачивать не хочется?
«Ни так, ни сяк» в нашем случае, это – колебания между тем, что выбрать: аренду жилья или ипотеку. Хотя, понятно, выбор довольно ответственный. Ипотека может вас отпугнуть в первую очередь непомерными, на неискушенный взгляд, переплатами. Если посчитать, то по кредиту, взятому под 10% годовых на 10 лет, переплата составит до 60–70%. А еще и другие платежи – нотариальные услуги, плата за оценку приобретаемой недвижимости, ежемесячные взносы на страховку.
Если же кредит берется не на 10 лет, а на 15 или 20, набежит еще более существенная переплата: 120–130% сверх суммы займа.
Переплачивать за жилье так много никому не хочется. Но так ли уж велики потери на процентах, как кажется на первый взгляд? Когда вы приобретаете товар и сразу платите за него двойную цену, это одно. И совсем другое, если расчет растягивается на длительный срок. Попробуйте оценить потери на процентах не в абсолютных цифрах, а в относительных – картина получается уже не такая мрачная.
Платежи по ипотечному кредиту составляют фиксированные суммы. И каждый год их удельный вес будет снижаться из-за инфляции. Хотя курс рубля по отношению к доллару и евро стабилизировался, инфляцию никто не отменял. И ее уровень близок к размеру средней ставки процентной ставки по ипотеке. Вряд ли кто усомнится, что в ближайшие годы рубль перестанет обесцениваться. Пусть уровень инфляции снизится даже до 5–6%, все равно получится, что в реальном выражении переплата за жилье не так уж и велика.
Теперь прикинем, как изменятся за 10–20 лет цены на жилье. С 2005 по 2007 они ежегодно росли чуть ли не вдвое. Такие скачки, конечно, происходят не каждый год, но за пару десятилетий хотя бы несколько скачков случится. На примере тех, кто покупал жилье по ипотеке до 2007 года, можно заметить, что сделки получились очень выгодными. Рост стоимости квартир с лихвой перекрыл потери даже от очень высоких процентов, бытовавших в ту пору.
И вернемся к исходному пункту – размеру процентной ставки по кредиту, из которой и складываются пугающие объемы переплат по ипотеке. Как и на любом рынке, стоимость ипотечного кредита имеет свойство колебаться: то снижаться, то повышаться. И тут можно предпринять маневр – перекредитоваться на более выгодных условиях. Кредит, взятый под 15–18% годовых, рефинансируется под 11,5–12%. Иногда это можно сделать там же, где вы брали заем, если ваш банк начал предлагать более выгодные условия кредитования. В долгосрочной перспективе – а когда мы берем ипотеку, то говорим именно о ней – падение ставок на 2–3% не выглядит чем-то фантастическим. Учитывая размеры ипотечных кредитов, снижение ставки всего лишь на 1,5% уже приносит ежемесячную экономию нескольких сотен долларов. Соответственно, в целом за год расходы по кредиту сократятся на несколько тысяч.
Что вас пугает?
Серьезным психологическим барьером на пути к ипотечному кредиту нередко становится нежелание «влезать в кабалу». Человек боится двадцать лет жить в квартире, которая принадлежит не ему, а банку. Именно так многие понимают сущность залога недвижимости. Этот страх идет от незнания предмета. Когда финансовая грамотность населения возрастет, убавятся и страхи. В частности, связанные с неуверенностью в собственном будущем. Надо понять, что даже если завтра заемщик потеряет работу, это еще не конец».
Ни один банк не заинтересован в изъятии залога, ведь затем его придется реализовывать, чтобы возместить издержки по выданному кредиту. А торговля недвижимостью отнюдь не входит в число интересных банку сфер деятельности. К тому же процедура изъятия залога требует хлопот и довольно много времени.
Поэтому банки в критических ситуациях готовы пойти вам навстречу – отсрочить или снизить выплаты, растянув погашение на более продолжительный срок. А в случае тяжелого заболевания и необратимой потери трудоспособности, расходы по кредиту гасятся за счет страховки.
Самый устойчивый миф об ипотеке, вызывающий напряжение у потребителя, – мнение о том, что процедура сбора необходимых документов чрезвычайно сложна. На практике ныне удовлетворить законное любопытство кредитора относительно финансового благополучия и законопослушности потенциального заемщика стало много легче, чем раньше. Пакет документов четко регламентирован, поэтому не стоит бояться, что после утомительного хождения по инстанциям с вас неожиданно потребуют еще какую-нибудь справку.
Исключение составляют случаи, когда представленные документы показывают, что по тем или иным критериям вы не соответствуете требованиям, которые банк предъявляет своим заемщикам. В такой ситуации банк может пойти вам навстречу и предложить подтвердить свою платежеспособность каким-то другим, отличным от стандартной процедуры, образом. Вот в этом случае вам действительно придется озаботиться сбором дополнительных документов. Или поиском респектабельных поручителей.
Вы не хотите вникать в скучные процедуры сбора многочисленных справок и бумажек? И это решаемо. За умеренную плату можно переложить все хлопоты с документами, необходимыми для получения ипотечного кредита, на плечи специалиста, заключив договор на обслуживание с кредитным брокером, или доверив сбор всех нужных бумажек сотруднику ипотечного центра банка.
Приобретение недвижимости в любом случае непростой и длительный процесс. Ипотека его еще немного усложняет, но не настолько, насколько считают те, кто ни разу не сталкивался ни с ипотекой, ни с процедурой купли-продажи вообще.
Замкнутый круг аренды
Оценивать доводы за и против ипотеки нельзя в отрыве от других способов обзавестись жильем. Если у вас есть возможность купить квартиру на свои сбережения – снимаю шляпу. Если нет, то остается единственный вариант – аренда жилья.
В последние годы аренда квартир перестала быть прерогативой студентов, приобрела долгосрочный характер и стала востребованной альтернативой приобретению жилья, особенно в Москве и Петербурге, где цена на среднюю квартиру сегодня равна сумме, которую среднестатистический россиянин зарабатывает за всю жизнь.
Но именно этот рост цен затрудняет и аренду недвижимости. В столице размер платы за наем квартиры уже почти догнал средний размер ежемесячных взносов по ипотечному кредиту: от $600 до $1000 в месяц. Только вот погашая ипотечные платежи, вы обеспечиваете свое будущее, получая в конечном итоге, собственное жилье, тогда как арендатор фактически бросает деньги на ветер.
И опять вспомним о «страшилках». Боязнь кабалы мешает вам взять ипотеку? Но, согласитесь, арендатор, тем паче, живет в «подвешенном» состоянии: захочет владелец жилья: и придется ему «очистить помещение». Даже если не погонят на улицу в одночасье, поиск нового пристанища – всегда большая проблема, особенно для семей с детьми. Подобрать в отведенные сроки подходящий вариант в обжитом районе, чтобы не менять детсад или школу, зачастую не удается.
На столичном рынке аренды жилья набирает силу и новая проблема: арендаторы «со стажем», как правило, «обрастают» собственной мебелью и техникой, а владельцы жилья предпочитают сдавать квартиры с полной обстановкой. Можно, разумеется, поставить один холодильник на другой и придавить сверху микроволновкой, но вряд ли подобная комбинация будет радовать глаз.
А последнее слово в условиях аренды, разумеется, за владельцами квартир: на рынке аренды жилья спрос пока превышает предложение.
Еще один вариант – копить на квартиру. Это значит – мыкаться по разным углам (для тех, кто не имеет квартиры) или жить по законам муравейника (для тех, кому прежнее жилье стало тесным). При этом еще и отказывая себе во всем, чтобы через энное количество лет купить жилье. К тому же придется поломать голову над тем, как уберечь накопления от инфляции. Единственный доступный для «среднестатистического» россиянина, не обучавшегося тонкостям игры на фондовом рынке, способ – это банковский депозит, но проценты по нему крайне редко устанавливаются выше уровня все той же самой инфляции. Так что получится не накопление, а разбазаривание средств. Инвестировать сбережения на квартиру в ценные бумаги, облигации, иные инструменты фондового рынка рискованно: можно выиграть, но можно и в одночасье потерять значительную часть денег.
«Ипотека сегодня уже не только финансовое, но и социальное понятие», – отмечает Гарегин Тосунян, президент Ассоциации российских банков. – С учетом цен на недвижимость, для большинства россиян иной альтернативы приобрести жилье просто не существует».
Подобрать наиболее выгодную ипотечную программу 