НАШИ ПРОЕКТЫ:
ИПОТЕКА
ПОТРЕБКРЕДИТ
БИЗНЕС КРЕДИТ
КРЕДИТНЫЕ КАРТЫ
АВТОКРЕДИТ
ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ
СТРАХОВАНИЕ ЖИЗНИ
ПЕРЕЕЗД
РЕМОНТ
ТУРИЗМ
НЕДВИЖИМОСТЬ
ОБРАЗОВАНИЕ
АВТОСТРАХОВКА
ПЕРЕВОДЫ
Добавить в избранное    
Печатать

ЧТО НАМ СТОИТ ДОМ ПОСТРОИТЬ?
Ипотека на строящееся жилье.

   
478 из 538 (89%) посетителей порекомендовали бы эту статью своим друзьям
  • КРАТКИЙ ОБЗОР ЭТОЙ СТАТЬИ

  • Плюсы и минусы
  • Особенности покупки новостроек
  • Обходные пути

Условиях ипотеки во многом зависят от того, что вы собираетесь купить при помощи кредита – квартиру в готовом доме или на этапе строительства. У кредитования новостроек есть свои особенности.

Решение приобрести жилье для большинства из нас сравнимо с решением Цезаря перейти Рубикон. Причем одного «хочу» тут явно будет недостаточно: оно потянет за собой необходимость целой цепочки новых решений.

Одно из ключевых решений заключается в ответе на вопрос: что лучше – купить готовую квартиру или внести деньги на этапе строительства дома? Первый способ надежнее, второй – дешевле, поскольку цены на квартиры в строящихся домах существенно меньше стоимости готового жилья.

Но тут надо хорошенько посчитать, во сколько обойдется ипотечный кредит на оплату участия в долевом строительстве. Дело в том, что на время строительства процентная ставка по кредиту будет заметно выше, чем ставка по кредиту на приобретение готовой квартиры на вторичном рынке. Разница составляет от 1,5 до 3 процентных пунктов. Так банк компенсирует себе специфические риски кредитования новостроек. Как только дом сдадут в эксплуатацию, а квартира будет оформлена в вашу собственность и в залог по кредиту, ставку снизят до той величины, по которой банк в этот момент предлагает ипотеку на покупку готовых квартир.

Понятно, что экономия на стоимости квартиры будет уменьшаться пропорционально сроку строительства: чем дольше продлится строительство дома, тем меньше удастся выгадать на разнице в цене с квартирой на вторичном рынке. Так что, выбирая строящуюся квартиру, убедитесь, что строительная компания, которая ее возводит, раньше особо не затягивала и не срывала сроков сдачи жилья в эксплуатацию. Так вы сэкономите и время и деньги.

Если же вы намерены приобрести квартиру на этапе строительства с помощью ипотеки,следует учесть, что кредитование таких сделок отличается повышенным риском и практикуется не всеми ипотечными банками.

Мои знакомые, семейная пара, несколько лет назад решили взять ипотеку именно под будущую, еще строящуюся квартиру. Это решение они приняли на том этапе, когда Андрей и Марина могли продемонстрировать мне лишь большую дыру на месте своего будущего дома. Подобно Петру I: мол, «здесь будет город заложен». Перипетии их приключения описывать не берусь – чего там только не было, начиная от задержки строительства (как всегда) и заканчивая волокитой с документами («умом Россию не понять»). Но зато сейчас они живут в доме, в котором не только картинки на стенах развешаны, как им хотелось бы, но и сами стены стоят именно так, как хотели хозяева. Как теперь смеется Андрей: «Второй раз я такого не переживу, но один раз дело того стоило».

Кому на Руси кредитовать новостройки хорошо

Для начала посмотрим, чем кредитование сделок по приобретению строящейся квартиры отличается от классической ипотечной сделки под покупку готового жилья. Отличие принципиальное: в случае с новостройкой заемщик не может предоставить банку залог в виде покупаемой квартиры. Потому что ее просто-напросто еще нет физически. Вы можете передать банку в залог лишь свое право требования на квартиру по договору долевого участия в строительстве. И только после сдачи дома в эксплуатацию, государственной регистрации права собственности заемщика на жилье и прочих формальностей, банк может переоформить это самое право и получить ликвидное обеспечение по кредиту. Согласитесь, отличие весьма существенное.

Из этого всего следует, что при оформлении кредита на квартиру в строящемся доме, для банка главное – получить гарантию того, что этот дом будет достроен в срок и принят госкомиссией без сучка и задоринки. Получается, что при выдаче кредита под покупку новостройки банку необходимо проверить не только заемщиков, но и наличие всей необходимой разрешительной документации на проект у застройщиков, а также его финансовую устойчивость.

Вы представляете, сколько времени в России могут проверять «разрешительную» документацию? Правильно, неделями и месяцами. В Москве за это время цены на жилье могут повыситься на десяток процентов.

Впрочем, есть выход. Например, вы можете обратиться за кредитом в банк, который сам финансирует строительство этого дома. Понятно, что в этом случае банк уже имеет всю необходимую документацию. Поэтому заемщик может быть уверен, что облюбованную им строящуюся квартиру не забракуют, а деньги перечислят в самые короткие сроки. «Своя рубашка ближе к телу» – для банков эта истина не менее актуальна.

Небольшое предупреждение: в этом случае вам придется соглашаться на те условия, которые выдвинет банк. Поскольку выбирать особенно будет не из чего. Конечно, вы сможете выразить свою волю относительно размера первоначального взноса и срока кредитования, но опять же, в пределах тех вариантов, которые зафиксированы в ипотечных программах данного банка. Это минус.

Плюс в том, что, оформляя кредит в рамках партнерской программы банка и компании-застройщика, вы можете рассчитывать на сравнительно невысокие ставки по кредиту. Причина такой щедрости понятна: банки, заинтересованные в скорейшем возврате вложенных в строительство дома средств, предоставляют для покупателей этого дома наиболее привлекательные условия.

Кроме того, покупка квартиры в новостройке, которая возводится в рамках партнерской ипотечной программы, послужит вам страховкой от неприятных сюрпризов: например, замораживания строительства или мошенничества с двойными продажами. Раз уж банк выдает кредит, значит, он имеет веские основания полагать, что этот дом сдадут в срок и все сделки с застройщиком юридически чисты – иначе он рискует потерять деньги в случае неплатежа по кредиту. Заемщик может попросту отказаться от выплаты кредита, передав банку право требования. Но ведь квартиру в недостроенном доме реализовать не удастся. Так что, в этом случае и банк, и заемщик связаны общим интересом.

Связанные одной цепью

Помимо прямых партнерских отношений, между банком и компанией-застройщиком могут существовать и договорные. Ипотечные банки для привлечения клиентов нередко заключают партнерские соглашения с известными девелоперскими компаниями, обладающими хорошей репутацией. Поэтому кредиты для приобретения жилья в новостройке могут предлагать не один, а несколько банков-партнеров. И тут уже можно выбирать, чьи условия кредитования для вас будут наиболее подходящими.

На сайте любой крупной строительной компании вы можете найти перечень банков, готовых оформить ипотечный кредит на приобретение квартиры в их домах, в том числе и строящихся.

В то же время может оказаться, что не все объекты недвижимости, которые возводит аккредитованная банком компания, соответствуют его требованиям. Случается, что каждый объект аккредитуется отдельно. Так что, прежде чем нести в банк заявку на ипотечный кредит для приобретения квартиры в доме, который строит аккредитованная строительная компания, уточните: входит ли он в число одобренных банком объектов?

Кстати, учтите, что приобретение квартиры на этапе строительства представляет собой более сложный процесс, чем купля-продажа на вторичном рынке жилья. Стоит отметить, что застройщики практикуют разные схемы финансирования со стороны дольщиков, но законной признаются только договора долевого участия в строительстве, заключенные в соответствии с требованиями Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 (не считая жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативов, которые в настоящее время встречаются редко). Главная особенность такого договора – он подлежит обязательной государственной регистрации. Договор, заключенный в соответствии с требованиями закона №214-ФЗ, гарантирует защиту прав дольщика в случае нарушения застройщиком своих обязательств. В частности, заключив такой договор, вы сможете потребовать выплаты неустойки, если застройщик будет затягивать сроки сдачи объекта. Это поможет компенсировать незапланированные расходы на платежи по кредиту, которые возникнут из-за того, что вы будете дольше, чем планировалось, платить проценты по кредиту по повышенной ставке.

Оформление кредита в банке в обоих случаях происходит примерно одинаково: проект договора долевого участия в строительстве передается на рассмотрение банка. Если условия договора соответствуют его требованиям, банк заключает с вами кредитный договор.

Затем вы подписываете одобренный договор долевого участия в строительстве и передаете его на государственную регистрацию. Следом подписывается договор о залоге прав требования на квартиру. После завершения строительства вы оформляете залог квартиры и страхуете ее в пользу кредитора, поскольку это законодательно установленное требование для ипотечной сделки.

Словом, тонкостей при покупке квартиры на этапе строительства довольно много. И возможно, вам покажется более комфортным поручить выяснение всех этих вопросов кредитным брокерам.

Обходные пути

Предположим, вы по какой-то причине предпочитаете строго определенный банк, но его партнерские программы не распространяются на новостройку, которая стала домом вашей мечты. Прежде чем расстраиваться, предложите застройщику стать партнером банка. Но в этом случае вам придется договариваться с застройщиком, чтобы он предоставил документы, необходимые для аккредитации. Это вариант хлопотный и не гарантирующий результата, хотя за последние годы процедура аккредитации стандартизировалась и занимает куда меньше времени, чем раньше.

Учтите особенности российского бизнеса: далеко не все застройщики горят желанием посвящать банки во все детали своих проектов. Так что, на самом старте убедитесь в том, готова ли конкретная компания, занимающаяся продажей новостроек, предоставить вам и банку всю необходимую информацию. И помните, что даже в случае положительного решения банка оформление кредита на квартиру в новостройке «чужой» компании будет тянуться значительно дольше, чем с компанией, аккредитованной банком. В целях минимизации рисков внутренние службы банков тщательно анализируют деятельность девелоперов, финансовые показатели работы последних лет и многое другое.

Если кредит на оплату долевого участия в строительстве для приобретения выбранной вами квартиры получить не удалось, можно взять нецелевой ипотечный кредит под залог какого-то другого жилья, принадлежащего заемщику.

Или можно попробовать договориться помимо залога права требования на квартиру использовать в качестве дополнительного обеспечения сделки поручительство юридического или физического лица. Однако надо сказать, что перечисленные варианты, за исключением залога недвижимости, имеют шансы на успех только в том случае, если вы или ваша компания-работодатель являетесь давним и уважаемым клиентом этого банка. Или если вы пользуетесь программой прайвет-банкинга.

 

Вы порекомендовали бы эту статью друзьям?              

узнайте также

Как обрести жилье с помощью Ипотеки?
В каком банке и какую ипотечную программу мне выбрать?
Как получить ипотечный кредит – сумма, документы, скорость?
Как взять наиболее выгодный ипотечный кредит?
Кто настоящий хозяин в «ипотечной» квартире: 10 «главных» вопросов
Какие требования к заемщику выдвигают банки?
Безопасная ипотека: как не потерять заложенную квартиру?
Каковы могут быть реальные расходы по кредиту?
Примеры ипотеки
На что следует обратить внимание в ипотечном договоре?
Сравнительный анализ ипотечных программ
Что нового в ипотечном кредитовании
Когда брать ипотеку - сейчас или завтра?
Как брать ипотеку с помощью брокеров
Перекредитование: что, если ставки по ипотеке снизятся?
Кризис ликвидности и его влияние на ипотеку
Ипотека на загородную недвижимость
Как развивается ипотека в регионах
Что выгоднее - платить банку или арендодателю?
Ипотека на строящееся жилье
Что делать, кому пожаловаться, если возникли проблемы в отношениях с банком?
Как оформить и получить налоговый вычет при ипотеке
Как не стать жертвой кредитных мошенников?
Ипотека для богатых
Советы психологов по двум крайностям - кредитомания и кредитофобия
123Credit.ru провел заочную интернет-конференцию, посвященную проблемам развития российской ипотеки
Что такое БКИ и как контролировать свою кредитную историю?
30 самых популярных вопросов
Знать союзника в лицо: как не заблудиться в дебрях ипотеки?
Как финансовый кризис повлиял на рынок кредитов?
Кредиты для россиян: виды на перспективу
Что делать с ипотекой в кризис?
Ипотека в 2010 году
Как дозвониться в банки?
Ипотека в 2011 году
Ипотека в 2012 году
Ипотека в 2013 году
Ипотека в 2014 году
Ипотека в 2015 году
Печатать
 
 
roza
(4 года назад)
Всем известно, что приобрести еще недостроеннуюквартируполучаетсянамногодешевле,чемкупитьготовуюквартиру.Хотяневсегдатакаясуммаявляетсяподъемной.
oxistoxi
(4 года назад)
Мarina love,нарвалась на такое взяла ипотеку,домстроился,астройкузаморозили,черезкакоетовремя,незнаючтоделать(
Globys$$
(4 года назад)
Может вопрос не совсем по теме,но всё же.Авминусуеслибратьипотекувтаунхаусе?
Мarina love
(4 года назад)
Да ну стройку могут влюбое время заморозить.такчтонерискуйте!!!
eugeneefimov
(4 года назад)
Я бы брал вторичное. Очень много людей влезливдолгинастроящеесяжильеитакегонеполучили.
Опятьжедомненовый,ужеусадкапрошла.Деревьядавновыросли,благоустроенныйдвор.Транспортдавноесть.
molo4nik-odessa
(4 года назад)
а все банки со вторичкой работают?
pustserega
(4 года назад)
LEHFR
тут каждый решает сам. получать ипотекунаготовуюквартирунадежнее,нонаквартирувстроющемсядоме-дешевле..
ollelor
(4 года назад)
Полезная для ознакомления статья, как разраздумываембратьквартируготовенькую,илиещёнаэтапестроительства.
rumb-51
(4 года назад)
я думаю лучше купить готовую,мало ли строительствозаморозятилиещекакие-топроблемы,атакужеживешьвней)
ира
(4 года назад)
Вторичное жильё мне кажется надёжнее...чемстроящиеся....хотьоноидешевле.....
Ангелочек777
(4 года назад)
мы купили в старом фонде на Приморской -всеок!
КИБАЛЬЧИШ
(4 года назад)
Lady First!
Бери в Сбер - не ошибешься !
Александр
(4 года назад)
Лучше во вторичке.
Lady First
(4 года назад)
В каком банке лучше брать кредит??
[Think | twice]
(4 года назад)
Судя по тому, как строятся сейчас дома, лучшебратьвстаромфондежилье.
Тряпкенштейн is back
(4 года назад)
Dissimĭlis !
Конечно, других вариантов нетибытьнеможет!
Alice Cullen/Love Фентези.
(4 года назад)
благодаря комплексному реформированию в сфереразвитияжилищногостроительстважилье,купленноепоипотечнымпрограммам,вближайшиегодыстанетдоступнымкаждоймолодойсемье.
Dissimĭlis
(4 года назад)
Чтобы обеспечить себе ипотеку без первоначальноговзноса,необходимовзятьпотребительскийкредитииспользоватьеговкачествепервоговзноса,либоиспользоватьподзалогужеимеющуюсяквартиру.Другихвариантов,вероятно,нет?
bibo
(4 года назад)
Российская ипотека, как известно, работаетпообразцуамериканскойсхемы.Однакоестьунасоднаособенность,практическинеимеющаяаналогавдругихстранах.Этокредитованиестроящегосяжилья.

Selsebil
(4 года назад)
Конечно купить готовую гораздо надежнее!Этожеежуясно:-)
tori-victorova
(4 года назад)
А все-таки как же мне отличить "чужого" от"своего"?:-)))
LEHFR
(4 года назад)
Так и не понял все же: что лучше - купитьготовуюквартируиливнестиденьгинаэтапестроительства?

 

 
«Здравствуйте!! Хотел взять ипотеку. Жилье на вторичном рынке в Подмосковье стоимостью 2,500,000-3,000,000. Очень быстро откликнулись с предложениями. Первоначальный взнос посильный - 20%. Не ожидал, что так быстро все получится. Благодарю.»
Короленко Александр.
«Добрый день! На вашем сайте 123credit.ru я заполнил анкету на ипотечное кредитование и не ожидал что ипотечное кредитование возрождается! Он связал меня с Ипотечным центром, где я получил отличную консультацию! Спасибо вам огромное!!!»
Константин Георгиевич. СПБ.
 
Установить котировки на своем сайте
Котировки предоставлены
сайтом MaxiForex.ru