Участники конференции:

• Василий Белов, генеральный директор ипотечного брокера «Фосборн Хоум» (Москва)
• Виталий Бояркин, руководитель финансового портала Orenfin.ru (Оренбург)
• Александр Гребенко, генеральный директор брокерской компании «Кредитный и Финансовый Консультант», вице-президент Национальной ассоциации кредитных брокеров и финансовых консультантов (Петербург)
• Наталья Дробященко, заместитель генерального директора управляющей компании «ЮграФинанс» (Ханты-Мансийск)
• Ирина Кажикина, заместитель генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по ипотеке (Москва)
  Евгений Лузин, заместитель председателя правления Инвестторгбанка (Москва)
• Евгений Лузин, заместитель председателя правления Инвестторгбанка (Москва)
• Диана Маштакеева, президент российской Национальной ассоциации кредитных брокеров и финансовых консультантов (Москва)
• Владимир Шевченко, руководитель финансового портала Finnews.ru (Петербург)
• Андрей Шишкин, генеральный директор компании «ЮграИнвестСтройПроект» (Ханты-Мансийск)

Ведущий конференции – Ян Арт, вице-президент Ассоциации региональных банков России и Национальной ассоциации кредитных брокеров, главный редактор портала 123Сredit.ru и агентства Bankir.Ru.

– Мировой финансовый кризис сегодня стал одной из самых "горячих" тем новостей. Как он сказался на рынке ипотеки в России?

Виталий Бояркин:

Ужесточились требования к заемщику, первоначальный взнос теперь – не менее 30%, выросли процентные ставки, увеличился срок рассмотрения заявлений на ипотеку, увеличилось количество немотивированных отказов, уменьшилась предельная сумма кредита и сократились сроки.

Евгений Лузин:

Банки пересматривают условия ипотечного кредитования – повышаются процентные ставки (примерное увеличение на 2–3%) и дополнительно ужесточаются требования, предъявляемые к ипотечным заемщикам. Кредиты будут продолжать выдаваться, но, конечно же, некоторые банки уйдут с рынка ипотечного кредитования, в первую очередь для того, чтобы переждать кризис, присмотреться к поведению основных игроков рынка.

Наталья Дробященко:

Мировой финансовый кризис привел к различным негативным последствиям для потенциальных ипотечных заемщиков. Удорожание стоимости ресурсов для банков способствует продолжению повышения ставок по кредитам для частных клиентов. С другой стороны, возможность проблем с финансированием у застройщиков привела к отказам некоторых банков от ипотечных кредитов физическим лицам на новостройки. Кто-то и вовсе отказался от ипотечных программ.

Ирина Кажикина:

Финансовый кризис сказался, в первую очередь, повышением процентных ставок по ипотечным кредитам, отказом некоторых участников от ипотечного кредитования на определенное или неопределенное время.

Андрей Шишкин:

Так как рынок ипотеки зависит от возможностей банков по привлечению финансирования, то, безусловно, кризис ликвидности не мог не отразиться и на отечественных банках. Поэтому в целом происходит ужесточение условий кредитования, в частности, существенное повышение ставок по ипотечным кредитам. Правда, государство своевременно вмешалось для того, чтобы помочь российским банкам выстоять.

Владимир Шевченко:

Я считаю, что рынок ипотеки в России «схлопывается». Ипотечный кредит – это очень долгосрочный актив и сейчас лишь единичные банки могут себе позволить держать на балансе подобные активы. Эти единицы – госбанки и банки с иностранным участием. Все остальные либо уже закрыли данное направление бизнеса, либо будут вынуждены сделать это в самом ближайшем будущем. Если они этого не сделают, думая, что кризис быстро закончится и восстановится рынок рефинансирования, то они повторят печальную судьбу некоторых американских и европейских банков.

Василий Белов:

Финансовый кризис ударил не только по ипотечным ставкам, но и по всему банковскому сектору в целом. Просто начался этот глобальный кризис именно с проблемы необеспеченных ипотечных кредитов в США: сейчас владельцы более 300 тысяч домов в Америке находится на стадии лишения прав собственности. Ипотечный кризис потянул за собой и кризис на финансовых рынках. В итоге в американской экономике произошел коллапс, сравнить который по силе можно лишь с Великой депрессией 30-х годов. Естественно, кризис настолько мощной экономики, как американская, не мог не сказаться и на остальном мире.

Ситуация на мировых рынках привела к тому, что российским банкам попросту стало негде фондироваться. «Длинные деньги», по сути, превратились в дефицит. Именно поэтому ипотека, как самый долгосрочный кредитный продукт, и стала первой «жертвой» и в России. Правда, до повторения американского сценария на рынке жилья и не дошло, и не дойдет – кредиты у нас изначально не стоили копейки, а заемщики проходили относительно жесткий андеррайтинг. А сейчас и подавно. С начала 2008 года банки несколько раз ужесточали требования к заемщикам и повышали ставки – в среднем они выросли на 1,8%. При этом предпосылок к кризису на рынке недвижимости мы не видим.

Надо сказать, что, по итогам первого полугодия 2008 года, кризис не отразился на снижении объемов выдаваемых кредитов: если в первом полугодии 2007 года (по данным ЦБ РФ) в России было выдано жилищных кредитов на 242 млрд. рублей, то в первом полугодии 2008 года – уже 392 млрд. рублей.

Диана Маштакеева:

Кризис существенно затормозил развитие ипотеки в России. Но не убил ее. Другой масштабной альтернативы приобретению жилья в России просто нет. Ипотека выживет и будет развиваться.

Александр Гребенко:

Из-за кризиса увеличились ставки по займам, которые российские банки берут на зарубежных рынках. Это, в свою очередь, сказалось на увеличении процентных ставок по ипотечным и другим банковским кредитным программам. Поэтому сегодня банки менее охотно выдают займы на длительные сроки.

– То есть можно ожидать, что требования банков к ипотечным клиентам в скором времени ужесточатся?

Евгений Лузин:

Да, многие российские банки в настоящее время ужесточают требования к заемщикам, увеличивают коэффициент «кредит/залог», что приводит к увеличению первоначального взноса, а также пересматривают ставки по кредитам в сторону увеличения. В то же время, следует отметить, что на российском рынке присутствуют банки, которые заявляют о неизменности своих условий кредитования ипотечных заемщиков.

Андрей Шишкин:

Определенное ужесточение требований уже произошло, банки стали более разборчиво подходить к заемщикам. В этом есть и свои плюсы: банки выдают кредиты только тем заемщикам, в надежности и платежеспособности которых они абсолютно уверены. Дальнейшее ужесточение требований вряд ли возможно: все-таки ипотека – это массовый, а не элитарный продукт. Для того чтобы этим было выгодно заниматься, надо выдавать кредиты «на потоке».

Владимир Шевченко:

Да ведь требования ужесточаются прямо на глазах! Нулевой первоначальный взнос уже практически исчез с рынка. Можно ожидать дифференциации требований к клиентам – требования к «плохим» клиентам будут ужесточаться быстрее требований к «хорошим» клиентам.

Виталий Бояркин:

Сейчас, по различным оценкам специалистов, у нас в Оренбургской области ипотекой могут воспользоваться только 3–5% населения. Дальнейшее ужесточение требований приведет к полному отказу от ипотеки.

Василий Белов:

Требования к заемщику заметно изменились. В первую очередь это касается требований к минимальному уровню дохода и его официальному подтверждению. Сейчас банки, как правило, уже на стадии обращения отклоняют заявки людей с зарплатой, не подтвержденной по форме 2-НДФЛ или с невысоким, хотя и «белым» доходом. Так, к примеру, взять в ипотеку даже самую дешевую однокомнатную квартиру в пределах МКАД может себе позволить только семья с доходом от $4,5–5 тыс. В Подмосковье требования к минимальному доходу в этом случае чуть мягче – от $3,5 тыс. А вот семьи с доходом $1,5–2 тыс. могут рассчитывать лишь на улучшение жилищных условий.

Помимо жесткого андеррайтинга, во время которого тщательно проверяется и кредитная история, и сведения о местах работы и зарплате, банки также меняют и условия по своим ипотечным продуктам. К примеру, сейчас на рынке фактически не осталось предложений ипотеки с нулевым первым взносом. Недавно даже долго сохранявший такой продукт ВТБ 24 отказался от него, повысив требования к минимальному первоначальному платежу до 20% от стоимости квартиры.

По нашим самым оптимистичным оценкам, минимальный рост средних ипотечных ставок до конца года составит 0,8–1,5%. В первом квартале 2009 года рост, скорее всего, сохранится, и ставки в среднем вырастут еще примерно на 0,5%. Таким образом, в начале следующего года можно ожидать отката ипотеки до уровня 2004 года, когда ставки находились на уровне 14–16%.

Александр Гребенко:

Кризис заставил банки ужесточить требования к заемщикам. Сегодня они стараются отбирать наименее «рисковых» клиентов, для того чтобы сформировать наиболее качественный портфель выданных кредитов и минимизировать возможные риски, а также привлечь под пулы выданных кредитов новые средства. Процент отклоненных заявок на кредит увеличился с 10–15% до 30–35%. Банки стали более тщательно рассматривать заявки от индивидуальных предпринимателей и собственников бизнеса. А для наемных работников теперь очень важна надежность компании, стаж, занимаемая должность и наличие высшего образования. Процесс рассмотрения заявки также увеличился с 4–6 дней до 7–14.

Ирина Кажикина:

Ужесточение требования к заемщикам началось с конца октября 2007 года. Думаю, что сегодня практически все банки скорректировали свои требования.

– Можно ли ожидать, что ставки по ипотечным кредитам вырастут? Если да, то насколько?

Андрей Шишкин:

Это зависит от ситуации на мировых финансовых рынках и макроэкономической ситуации в стране (в том числе, уровня инфляции). Да, ставки по ипотеке в России остаются выше, чем, например, в США или в государствах Западной Европы, и, безусловно, сохранят тенденцию к еще большему увеличению.

Виталий Бояркин:

Еще с середины сентября в оренбургских банках процентная ставка по ипотечным кредитам выросла в среднем на 1,5% и сейчас находится в пределах 13,75–14,5%. Специалисты банков говорят, что это не предел и ставка, скорее всего, вырастет еще на 0,5%.

Владимир Шевченко:

Рост ставок не останавливался все лето. В начале осени процесс роста ставок только ускорился. Так, FinNews.ru отслеживает условия по кредитам у 36 банков, присутствующих в Петербурге. В августе ухудшили условия по ипотеке 5 банков из 38, в сентябре – 11 банков. Каждую неделю несколько банков увеличивают процентные ставки. Рост ставок будет продолжаться и дальше. Потолок будет определяться несколькими факторами:
– ситуацией со ставками на международном рынке капитала,
– инфляцией в России,
– конкурентной средой среди российских банков.

Пока ставка больше 20% годовых в рублях существует лишь у отдельных программ некоторых банков. Не исключаю, что в 2009 году такой уровень будет преодолен многими банками.

Ирина Кажикина:

Сегодня разброс ставок по ипотечным кредитам, в зависимости от срока кредита, размера собственных средств, условий досрочного погашения, категории заемщика, следующий: по рублям – от 10% до 17%, по долларам – от 9 % до 14%.

Александр Гребенко:

Ставки по ипотечным программам увеличили почти все банки, которые входят в Топ-20. Некоторые банки начали отказываться от программ рефинансирования, чтобы снизить риски. Средняя ставка по ипотеке сейчас составляет 12–13% годовых в долларах и 14–15% годовых в рублях. Банки будут продолжать увеличивать ставки, пока на рынке не появятся выгодные и достаточно дешевые займы. К сожалению, предпосылок к этому пока нет.

Евгений Лузин:

В ближайшее время ставки по ипотечным кредитам могут вырасти на 2–3%. Такой небольшой рост связан с высокой конкурентной борьбой на рынке ипотечного кредитования и наличия на рынке большого количества банков с иностранным участием, что не повлечет сильного повышения кредитных ставок.

– В последние годы упорно ходят слухи о том, что цены на рынке недвижимости искусственно надуты. Мол, это "заговор" строительных компаний, рано или поздно цены упадут и ипотеку брать нет смысла.

Владимир Шевченко:

Целиком и полностью согласен с данным утверждением. Недвижимость в России давно стоит в разы дороже аналогичной по качеству недвижимости в развитых странах. Такая ситуация не может длиться долго. Если кризис в России разрастется с чисто банковского, девелоперского и ритейлового до полномасштабного с падением ВВП и ростом безработицы (а предпосылки для такого развития событий есть) – обвала цен на недвижимость не миновать.

Ирина Кажикина:

Если речь идет о Москве и Московской области, то говорить об искусственном взвинчивании, на мой взгляд, вряд ли возможно. Спрос на недвижимость очень большой, предложений немного. Кроме того, мало площадок для нового строительства.

Виталий Бояркин:

Если говорить о моем городе, то рентабельность местных девелоперских компаний в настоящий момент составляет 25% и есть тенденция к ее уменьшению до 15%. Резерв к снижению стоимости есть только в уменьшении стоимости стройматериалов, особенно цемента. В ближайшее время в Оренбургской области будет закончено строительство двух цементных заводов, что должно снизить стоимость квадратного метра на 5%, но не более.

Андрей Шишкин:

Цена на любой товар, в том числе и на недвижимость, определяется cпросом и предложением. Поэтому если на настоящий момент установились такие цены, значит, это имеет под собой экономическую основу. Если снижается спрос, то логично предположить и уменьшение цены.

Александр Гребенко:

Согласен, цены на недвижимость диктует главный рыночный закон – спрос рождает предложение. Поэтому говорить о «надутости» рынка бессмысленно, он такой, какой он есть. Серьезных падений цен в ближайшее время не предвидится. Наоборот, сейчас продолжается рост цен. Объясняется это просто: доля ипотечных клиентов в Петербурге (и в остальных крупных городах) не превышает 25–35%. Остальные сделки на рынке недвижимости – это либо приобретение жилья за счет накопленных средств, либо за счет продажи уже имеющейся квартиры.

Евгений Лузин:

И все-таки в настоящее время рынок недвижимости оторвался от реального покупателя. Этот покупатель – человек, который хочет купить жилье именно для жизни, а не для того, чтобы вложить в квартиру деньги, – сегодня вытеснен с рынка. Ведь если мы еще раз внимательно посмотрим на тех, кто создал в 2008 году повышенный спрос на московские метры, то увидим, что практически все они – инвесторы. В данной ситуации инвестор на рынок не пойдет, значит, спрос на недвижимость может уменьшиться, а ужесточение условий выдачи ипотечных кредитов «отсекает» большое количество реальных клиентов, что приведет к переизбытку предлагаемой недвижимости.

Диана Маштакеева:

Полностью согласна с коллегами в том, что спрос диктует предложение. Спрос на жилье в России огромен. Никаких предпосылок для существенного снижения цен нет.

– Будет ли развиваться рефинансирование ипотеки в России или мировой финансовый кризис делает это невозможным?

Александр Гребенко:

Рефинансирование – довольно молодой продукт в России. В Петербурге всего 5–6 банков занимаются рефинансированием. Из-за кризиса требования банков стали очень жесткими. Могу сказать, что рефинансировать ипотеку, которая была получена два-три года назад, сейчас вряд ли удастся, потому что понизить ставки и улучшить условия, при нынешней ситуации на финансовом рынке, довольно проблематично.

Ирина Кажикина:

В настоящий момент многие банки приостановили программы по рефинансированию кредитов, вряд ли сейчас рефинансирование будет востребованным продуктом.

– Основная масса ипотечных кредитов выдается всего в четырех регионах – Москва, Петербург, Московская область и Тюменская область. Будет ли развиваться ипотека на других территориях?

Владимир Шевченко:

Обязательно будет. Но позже.

Андрей Шишкин:

Говорить о концентрации ипотеки только в нескольких регионах не приходится – такие программы сейчас развиваются по всей России. Причем, если смотреть не только на абсолютные, но и на относительные цифры, то во многих регионах ипотека развита гораздо сильнее, чем в Москве или Петербурге.

Наталья Дробященко:

В ХМАО-Югра реализуется уникальный для России проект – региональные власти частично финансируют ипотечные программы в регионе в рамках национального проекта «Доступное жилье». При покупке на первичном рынке компенсация банковской процентной ставки осуществляется до 5% годовых, при покупке на «вторичном» – до ставки рефинансирования ЦБ РФ на момент заключения договора. За все время реализации программы обладателями собственного жилья стали 14 тыс. 418 семей. Объем выданных кредитов с государственной поддержкой на покупку недвижимости в Ханты-Мансийском автономном округе в первом полугодии 2008 года выросла на 30% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и достигла 7,5 млрд. рублей.

Кроме того, многие крупнейшие работодатели, заинтересованные в привлечение высококвалифицированных кадров, различными способами помогают своим сотрудникам приобретать квартиры.

– Можно ли, на ваш взгляд, ожидать активизации социальной ипотеки?

Виталий Бояркин:

Скорее всего, она останется на прежнем уровне. В настоящий момент дополнительная нагрузка на бюджет вряд ли допустима.

Владимир Шевченко:

Это же чисто популистский продукт для зарабатывания политического капитала. Широкого распространения социальная ипотека не получит. Может, пилотный проект "под усиленным наблюдением врачей" и выживет в специально созданных тепличных условиях. Но не более.

Андрей Шишкин:

В ряде регионов программы социальной ипотеки (например, в Москве, Ханты-Мансийском автономном округе, Татарстане) позволяют гораздо быстрее решать жилищный вопрос множеству людей. Но для социальной ипотеки необходимы средства – частично их может выделять федеральный бюджет, но, в любом случае, значительную часть расходов должны будут брать на себя региональные власти. Полагаю, что в рамках национальных проектов этот вопрос будет решаться положительно, и социальные ипотечные программы будут запускаться в новых регионах.

Диана Маштакеева:

Социальная ипотека, безусловно, сохранится, но ее масштабы малы и она не станет серьезной альтернативой ипотеке коммерческой.

– Можно ли ожидать, что проект стройсберкасс реализуется в России?

Ирина Кажикина:

Если и реализуется, то в небольших городах, где стоимость недвижимости невысока. В столичном регионе и городах-миллионниках стройсберкассы вряд ли будут востребованы.

Наталья Дробященко:

Пока для этого есть множество препятствий. Главное из них – отсутствие законодательства, защищающего участников стройсберкасс.

Виталий Бояркин:

Какая-то альтернатива ипотеке в стране должна быть. Но в появление стройсберкасс я в ближайшее время не верю.

Андрей Шишкин:

Это интересное направление развития рынка недвижимости. Во многих странах оно является равноценной альтернативой ипотеки. Однако оно может быть успешным только при жестком государственном регулировании. Иначе эти проекты рискуют превратиться в очередные строительные пирамиды, от деятельности которых пострадали тысячи россиян.

Владимир Шевченко:

Думаю, это тоже популистский проект.

– Появятся ли в обозримом будущем какие-либо новые ипотечные продукты?

Ирина Кажикина:

Думаю, что сейчас более разумно говорить о сохранении продуктовой линейки имеющихся ипотечных программ.

Евгений Лузин:

Сейчас про обозримое будущее говорить сложно, в данный момент мы наблюдаем мировой финансовый кризис, и кредитные организации дополнительно страхуют имеющиеся программы. Сейчас чего-то нового на рынке ждать не приходится.

Наталья Дробященко:

Несмотря на осложнение ситуации на финансовом рынке, а, возможно, и в связи с ним, на российском ипотечном рынке в ближайшее время могут появиться новые ипотечные продукты, отвечающие современным реалиям.

Владимир Шевченко:

Все продукты уже придуманы на самом развитом ипотечном рынке – в США. Если что-то из придуманного там еще не было использовано в России – возможно, оно и появится. Но не раньше, чем рынок перестанет лихорадить.

Подобрать наиболее выгодную ипотечную программу