НАШИ ПРОЕКТЫ:
ИПОТЕКА
ПОТРЕБКРЕДИТ
БИЗНЕС КРЕДИТ
КРЕДИТНЫЕ КАРТЫ
АВТОКРЕДИТ
ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ
СТРАХОВАНИЕ ЖИЗНИ
ПЕРЕЕЗД
РЕМОНТ
ТУРИЗМ
НЕДВИЖИМОСТЬ
ОБРАЗОВАНИЕ
АВТОСТРАХОВКА
ПЕРЕВОДЫ
Добавить в избранное    
Печатать

ЗНАТЬ СОЮЗНИКА В ЛИЦО
Как не заблудиться в дебрях ипотеки?

   
751 из 825 (91%) посетителей порекомендовали бы эту статью своим друзьям
  • КРАТКИЙ ОБЗОР ЭТОЙ СТАТЬИ

  • Перспективы российской ипотеки
  • Первичный и вторичный рынки
  • Кредит на загородный дом
  • Нецелевые кредиты
  • Задний ход с дисконтом

Прежде чем брать ипотеку, надо понять, что она вам дает, на каких условиях будет для вас удобна и каковы перспективы на будущее.

Примерно полтора года назад одна моя коллега, давно перебравшаяся на жительство в Москву, решилась взять ипотечный кредит и приобрести квартиру. До этого примерно лет шесть Галина обитала в съемных квартирах, и сменила их за это время раза четыре. Наконец, ей надоело переезжать с места на место, и она оформила банковскую ссуду. Первый год Галина постоянно пребывала в глубокой задумчивости, а с лица ее не сходило озабоченное выражение: ее постоянно терзали сомнения в том, справится ли она с ежемесячными платежами. И вот совсем недавно состояние озабоченности уступило место куда более радостному состоянию. По офису Галина буквально летает, работа у нее спорится, она вновь почувствовала вкус жизни во всех ее проявлениях, начиная от пирожных в любимой кофейне и заканчивая полноценным отдыхом на морскому берегу ближайшим летом.

«Знаешь, сначала я боялась, что не осилю кредитные платежи, – призналась она. – Потом немного поднапряглась и каждый месяц стала вносить на счет суммы большие, чем надо по договору. И теперь, когда там на случай какого-нибудь форс-мажора, собрано денег на три платежа вперед, «напряг» исчез. Зато я сполна ощутила удовольствие собственного дома, в котором все как мне хочется – от обоев на кухне до цветов на подоконнике. Все-таки прав был классик: мы очень зависим от квартирного вопроса».

Еще задолго до своего появления ипотека в России была объявлена универсальным средством решения квартирного вопроса. Потом население оценило стоимость услуги и вздрогнуло: покупать жилье в кредит оказалось по силам лишь тонкой «прослойке» наиболее обеспеченной части среднего класса, проживающей, по большей части в столице. С каждым годом эта «прослойка» расширяется, но пока, как отмечают специалисты, Россия остается в большей степени страной аренды, чем ипотеки. В то же время вопрос выбора между арендой и ипотекой все чаще решается в пользу ипотеки, поскольку арендные ставки постепенно догоняют ставки по ипотечным кредитам.

Впрочем, снимать квартиру – это еще не самый плохой вариант: по данным социологических опросов больше половины россиян до 29 лет живет с родителями, а 27% делят жилплощадь с родителями до 39 лет.

Счастливые обладатели собственного жилья тоже далеко не все довольны существующим положением дел: почти половина опрошенных ответила, что живут в квартире площадью не более 50 кв. м  и хотели бы расширить свое жизненное пространство.

И, наконец, третья категория желающих взять ипотеку – те, кто хотел бы с помощью кредита приобрести загородное жилье.

Ипотечный прорыв в России наступил в 2006 году: объем выданных кредитов на приобретение жилья увеличился в четыре раза. Далее темпы роста несколько замедлились, но до сих пор остаются впечатляющими. В 2012 году сумма выданных ипотечных кредитов в России преодолела психологический рубеж в 1 триллион рублей.

Что будет дальше?

Вы можете представить себе перспективы российской ипотеки, сравнив данные по России, Европе и США. Сейчас у нас доля ипотечных кредитов равняется 2,7% от валового внутреннего продукта (ВВП). В Польше, Венгрии и Чехии объем ипотеки равняется 10–15% ВВП, в Европе и США – до 30–60% от ВВП. Вот один ориентир.

В России за счет ипотеки сейчас совершается в среднем 20% от общего числа сделок с недвижимостью, в США – 85%. Это второй ориентир. Идеалистически настроенные чиновники обещают, что к 2020 году на долю ипотеки в России будет приходиться не меньше сделок, чем в США в лучшие годы. Более прагматичные участники рынка прогнозируют, что к этому сроку ипотечной станет каждая вторая сделка по покупке жилья.

Так что перспективы весьма впечатляющие. Собственно, если вы не можете всерьез причислить себя к миллионерам, других вариантов обзавестись жильем сегодня просто не осталось. ЖСК практически приказали долго жить, на государство могут надеяться только дожившие до нынешних времен советские очередники, трущобники, наиболее оптимистичные молодые семьи и военнослужащие – для них внедряются варианты социальной ипотеки.

ОК, я согласен, скажете вы, но что именно мне выбрать? И действительно, сегодня на рынке насчитывается не одна сотня вариантов. Даже профессионалы подчас теряются среди такого разнообразия. И надо тщательно обдумать, что из имеющегося в наличии будет оптимальным вариантом лично для вас, с вашими индивидуальными запросами и возможностями. Существует несколько признаков, имеющих ключевое значение при выборе кредита.

«Первичка» или «вторичка»

Самые ходовые ипотечные кредиты – на покупку жилья на вторичном рынке (то есть уже готового, сданного в эксплуатацию жилья), под залог этого самого, приобретаемого жилья. Это базовый продукт, он присутствует в линейке любого банка, работающего на ипотечном рынке.

Банки выдают кредит на покупку готовых дома или квартиры при наличии у будущего новосела собственных средств на первоначальный взнос в размере от 10 до 50% процентов стоимости приобретаемого жилья. Кредиты на 100% стоимости приобретаемого жилья, без первоначального взноса, предлагают редко и только в периоды бурного подъема рынка.

Размер процентной ставки зависит от способа подтверждения дохода, валюты кредита, размера первоначального взноса (чем он выше, тем ставка может быть ниже), качества кредитной истории, иногда от срока погашения кредита, от наличия счетов или депозитов в банке, выступающем кредитором.

Купить в кредит квартиру в строящемся доме немного сложнее, чем на вторичном рынке. Обычно банки готовы давать кредиты на покупку строящегося жилья только у тех строительных компаний, которые аккредитованы банком. Однако до того момента, как заемщик станет собственником квартиры, он не может использовать ее в качестве залога. Существуют два варианта решения этой проблемы. В качестве обеспечения по кредиту используют залог уже имеющейся в собственности недвижимости, либо залог прав требования на жилье по договору долевого участия в строительстве.

В первом варианте условия кредита ничем не отличаются от обычного целевого или нецелевого ипотечного кредита под залог имеющегося в собственности жилья. Минус этого варианта в том, что процентная ставка по кредиту будет выше, чем по ипотечному кредиту на приобретение жилья, а максимальный срок погашения, скорее всего, будет менее продолжительным, около 15 лет.

Другое дело, если вы ограничились залогом своих прав требования на строящееся жилье. Поскольку банк не получает физического залога в виде объекта недвижимости, такие кредиты считаются более рискованными и поэтому проценты по нему будут выше, чем по стандартной ипотеке на 2–3 процентных пункта. После оформления права собственности залог надо будет переоформить на приобретенное жилье, чтобы снизить процентную ставку.

Впрочем, в рамках партнерской программы можно встретить предложения получить кредит по стандартной ставке для покупки жилья на вторичном рынке. Если банк финансирует строительство, он может быть уверен в надежности своего партнера и потому не считает нужным перестраховываться, зато в его собственных интересах как можно быстрее реализовать строящееся жилье.

Назад, к природе

Взять кредит на загородный дом предлагает все больше банков. Некоторые из них не делают разницы между загородным жильем и городским – и то, и другое кредитуется в рамках одной программы. Такой подход может говорить о том, что в принципе, банк с опаской относится к загородному жилью, и вписал его в кредитную программу лишь «для солидности». Хотя может ни о чем таком и не говорить.

Как бы там ни было, загородное жилье по-прежнему считается менее ликвидным залогом, чем городская квартира. Если вы не сможете рассчитаться по кредиту, дом будет сложнее продать, чем квартиру. А чем дольше банк будет искать покупателя, тем выше риск понести убытки.

Кроме того, дом сложнее оценить, поскольку четкие критерии оценки загородной недвижимости на российском рынке еще толком не сформировались. В результате банки стремятся занизить рыночную стоимость дома: из-за этого суммы предложенного кредита может оказаться недостаточно для покупки намеченной вами сельской резиденции.

Чтобы снизить свои риски, банки вводят специальные программы, в рамках которых выдают кредиты только на приобретение загородного жилья. Первоначальный взнос и процентная ставка на приобретение коттеджа или таунхауса в этом случае, как правило, выше, чем в случае приобретение городского жилья.

Оптимальный вариант приобретения загородного дома – это использование партнерской программы застройщика и банка. В этом случае оценка залога не займет много времени, и представление банка о стоимости выбранного вами жилья не разойдется с мнением продавца. И можно быть уверенным, что условия кредитования окажутся мягче, чем при покупке дома «на стороне».

Некоторые банки начали выдавать кредиты под залог земельного участка, которые меньше года назад считали верхом риска. Можно даже купить в кредит сам участок, оформив его в качестве залога. Но более востребованы кредиты на строительство жилого дома под залог имеющегося участка.

Цель оправдывает средства. Кредитные

Допустим, вам не нужно жилье, оно у вас уже есть и вполне устраивает. А нужна вам крупная сумма денег и, желательно, с длительной рассрочкой. В этом случае ипотека тоже может стать решением вопроса.

Под залог квартиры или дома в банке можно получить большой и относительно недорогой кредит. Такие кредиты делятся на два вида: целевые и нецелевые. Целевые кредиты выдают, как правило, на расходы, так или иначе связанные с недвижимостью: на приобретение недвижимости или ее ремонт. За счет такого кредита часто покупают гаражи и дачи, потому что получить кредит на их приобретение под залог самой покупки крайне затруднительно.

Нецелевые кредиты можно тратить как вашей душе угодно, как это видно по названию. Такие кредиты более выгодны, чем потребительские, в первую очередь, потому что ставка по ним, как правило, ниже. В то же время оформление ипотечного кредита представляет собой намного более хлопотный, длительный и затратный процесс, чем получение потребительского кредита. Так что оформлять жилье в залог для получения кредита имеет смысл тогда, когда вам нужна очень крупная сумма – тогда разница в процентной ставке принесет существенную и экономию и ваши траты времени и денег будет оправданными. Ипотека обладает еще и тем преимуществом, что кредиты выдаются на более длительный срок: если потребительские кредиты обычно выдают на срок не больше 5 лет, то ипоетчный кредит под залог недвижимости можно взять на 10-15 лет.

Целевые и нецелевые кредиты отличаются своей ценой: процентная ставка по целевым кредитам ниже. При этом, целевой характер расходов, для оплаты которых берется кредит, надо будет подтвердить документально – заверений «на словах» банку будет недостаточно.

Сумма кредита составит 75–80% от стоимости залога, если в этом качестве используется квартира, и 50-75%, если речь идет о доме, который как залог считается менее ликвидным, продать его в случае чего будет труднее. 

Задний ход с дисконтом

Существует еще одна разновидность ипотеки – рефинансирование ипотечного кредита.

Толчком к развитию подобного рода услуги стало резкое падение процентных ставок перед кризисом 2008 года. У заемщиков появился смысл погасить взятый один-два года назад кредит за счет нового, поскольку экономия на ежемесячных выплатах составляла ощутимую сумму. И практически все крупные банки включили рефинансирование в перечень своих услуг. Почти все они готовы рефинансировать как чужие кредиты, так и свои собственные. Для банка, выдавшего изначальный ипотечный кредит, рефинансирование этого кредита заемщиком аналогично просто досрочному погашению.

Существует и другой вариант – вы можете перекредитоваться под меньшие проценты в другом банке. Причем эту процедуру могут взять на себя кредитные брокеры, наиболее крупные брокерские компании уже включили эту услугу в свое «меню».

За счет рефинансирования, помимо снижения процентной ставки, вы можете сделать еще две немаловажные вещи. Во-первых, снизить выплаты по кредиту за счет удлинения срока погашения – за последний год этот срок стал гораздо больше, чем раньше. Во-вторых, можно рефинансировать кредит из рублей в иностранную валюту или наоборот: за счет устойчивого падения курса удельный вес платежей по «долларовому» кредиту снижается месяц от месяца.

И, наконец, рефинансирование пригодится тем, чье жилье с момента приобретения резко выросло в цене, если вдруг понадобится крупная сумма денег. Банк, например, может предоставить кредит на дополнительную сумму, превышающий действующий остаток задолженности, исходя из текущей стоимости квартиры и платежеспособности заемщика. таким образом, рефинансирование ипотечного кредита может обеспечить вас суммой, которая вам нужна для приобретения автомобиля или дачи, оплаты учебы или курса дорогостоящего лечения.

Самостоятельная работа

Несколько лет назад банк «ДельтаКредит» положил начало веселой банковской игре под названием «Назначь свою ставку». Это ипотечная программа, согласно которой заемщики имеют возможность снижать процентную ставку, если заплатит при получении кредита энную сумму в процентах от его размера.

Отдельного упоминания заслуживают специальные акции банков для привлечения клиентов, которые идут нескончаемой чередой. Если вы располагаете временем и можете отложить поход в банк за ипотекой, то благодаря акции можете подобрать себе максимально выгодные условия кредита.

Наиболее распространены акции по снижении процентной ставки. Также порой, в период обострения конкуренции, банки временно уравнивают размер процентной ставки для всех категорий заемщиков, независимо от того, имеют они возможность подтвердить происхождение своих доходов справкой по форме 2-НДФЛ, или нет. В другом банке предлагают скидки от партнеров банка – агентств недвижимости, страховых, оценочных компаний. Кто-то снижает размер первоначального взноса до 5% от стоимости приобретаемого жилья. Банк может отменить для ипотечного заемщика плату за пользование банковской ячейкой или открытие аккредитива, без использования которых не оформишь ипотечную сделку. А некоторые банки заходят в своей щедрости так далеко, что компенсируют заемщикам расходы на оценку недвижимости или часть расходов по страхованию.

Добровольная кабала или свобода… от жилья?

Об ипотеке по-прежнему много спорят. Есть ее ярые сторонники, есть и скептики. Главный аргумент скептиков: если в год платить по 10% годовых, то за десять лет вы переплатите за квартиру в два раза. А за двадцать лет – в три раза. Это главный и почему-то устойчивый миф. На самом деле проценты начисляются только на оставшуюся часть основного долга. То есть за десять лет переплата составляет 1,6 раза, а за двадцать – около 2,5 раз. Если учесть, что цены на жилье за последние десять лет выросли в три раза, то получается, что те, кто взял ипотеку одним из первых, не только не потеряли, но и выиграли в деньгах.

Между тем, сняв квартиру, вы платите практически те же деньги всего лишь за право проживания в течение ограниченного срока. И любой каприз хозяина квартиры выполняется тоже за ваши деньги. Так как спрос на квартиры эконом-класса на рынке аренды растет куда быстрее предложения, найти подходящее жилье становится все сложнее. При этом арендные ставки растут, а выплаты по ипотеке – нет.

Кроме того, паникеры нередко запугивают сторонников ипотеки: вот грянет кризис, начнут задерживать зарплату, не сможете расплачиваться с банком вовремя, выгонят вас на улицу и отнимут квартиру. На самом деле, владелец ипотечной квартиры, даже если ему придется продавать ее, чтобы вернуть банку долг, имеет шанс часть денег получить обратно. Тогда как неплатежеспособный арендатор остается и без жилья и без денег.

Кстати, в случае кризиса, банки часто находят возможность пойти на уступки заемщикам – например, в течение определенного срока не требовать платежи или реструктурировать ваш долг. И есть вполне обоснованная надежда рассчитывать на поддержку государства. Еще в 2008 году, когда стало ясно, что ипотечные заемщики стали заложниками финансового кризиса, было создано государственное Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов, которое помогло тысячам людей договориться с банками и сохранить свое жилье.

Сегодня можно констатировать: полноценной альтернативы ипотеке как способу приобретения жилья для среднего класса нет. И пока не предвидится. Но чтобы правильно выбрать момент, когда вам брать ипотеку, понимать степень ответственности и все плюсы этого варианты, надо четко знать все условия ипотечных ссуд и правила этого вида кредитования.

 

Вы порекомендовали бы эту статью друзьям?              

узнайте также

Как обрести жилье с помощью Ипотеки?
В каком банке и какую ипотечную программу мне выбрать?
Как получить ипотечный кредит – сумма, документы, скорость?
Как взять наиболее выгодный ипотечный кредит?
Кто настоящий хозяин в «ипотечной» квартире: 10 «главных» вопросов
Какие требования к заемщику выдвигают банки?
Безопасная ипотека: как не потерять заложенную квартиру?
Каковы могут быть реальные расходы по кредиту?
Примеры ипотеки
На что следует обратить внимание в ипотечном договоре?
Сравнительный анализ ипотечных программ
Что нового в ипотечном кредитовании
Когда брать ипотеку - сейчас или завтра?
Как брать ипотеку с помощью брокеров
Перекредитование: что, если ставки по ипотеке снизятся?
Кризис ликвидности и его влияние на ипотеку
Ипотека на загородную недвижимость
Как развивается ипотека в регионах
Что выгоднее - платить банку или арендодателю?
Ипотека на строящееся жилье
Что делать, кому пожаловаться, если возникли проблемы в отношениях с банком?
Как оформить и получить налоговый вычет при ипотеке
Как не стать жертвой кредитных мошенников?
Ипотека для богатых
Советы психологов по двум крайностям - кредитомания и кредитофобия
123Credit.ru провел заочную интернет-конференцию, посвященную проблемам развития российской ипотеки
Что такое БКИ и как контролировать свою кредитную историю?
30 самых популярных вопросов
Знать союзника в лицо: как не заблудиться в дебрях ипотеки?
Как финансовый кризис повлиял на рынок кредитов?
Кредиты для россиян: виды на перспективу
Что делать с ипотекой в кризис?
Ипотека в 2010 году
Как дозвониться в банки?
Ипотека в 2011 году
Ипотека в 2012 году
Ипотека в 2013 году
Ипотека в 2014 году
Ипотека в 2015 году
Печатать
 
 
Denis
(4 года назад)
Сейчас сижу на разных сайтах вычитываю информациипроброкеров.Вродеимможнодоверять.Нужнотольконайтикомпаниюстабильнуюичерезнеёработать.
Mango1511
(4 года назад)
Брать квартиру в новостройке дешевле,особенноеслисразуможетезаплатитьполностьюстоимостьквартиры.
Лев лев
(4 года назад)
Ксюша
вы уже решили через какой банк будетебрать?
Ксюша
(4 года назад)
мы с мужем собираемся брать ипотеку. Долгособиралиинформациюпоэтомувопросу.Решилибратьипотеунавторичномрынке.
12:04
(4 года назад)
на вторичное жтдьё сейчас цены дороже насколькоязнаю,потомнановыеквартирыисамыйдешевыйвариантвстроющемсядоме.
yeol41
(4 года назад)
SunLight и как??проценты хорошие,быстро оформил?
serg.gerasimow2011
(4 года назад)
статья как раз кстати! я буду приобретатьквартирувипотекунавторичномрынке,сейчасизучаюразличныестатьииматериалы=)
Капитан Мечты
(4 года назад)
Прежде чем вы решитесь взять ипотеку, задумайтесьещёраз:Аоновамнадо?!
SunLight
(4 года назад)
а я сотрудничаю с Приват банком
cba-811234
(4 года назад)
Даже не знаешь, кто союзник, а кто на тебенаваритсяхочет.Спасибозастатью....
Лидия
(4 года назад)
дебри....мне уже страшно...отбивает всякоежеланиебратьее.
kasimova-irina
(4 года назад)
союзника, как и противника нужно знать влицо))!
Rubin
(4 года назад)
боюсь заблудиться...как-нибудь пока без ипотеки)
Vera
(4 года назад)
Прежде чем брать ипотеку, надо понять, чтоонавамдает,накакихусловияхбудетдлявасудобнойикаковыперспективынабудущее.

Чуня-муня
(4 года назад)
после мошенников эта статья более позитивная))!
nurievakamalova2010
(4 года назад)
Кредит под залог – это отличный инвестиционныйинструмент,которыйпозволяетвзятькрупнуюсуммуденегподсравнительнонизкийпроцент
africkaanas-capetown
(4 года назад)
мне понравилось обслуживание в Свид банке-поипотекеответилинавсемоивопросы.
Simply Mihael
(4 года назад)
ДИСКОНТ – разница между ценой и номинальнойстоимостьюценнойбумаги(вслучаекогдаценаменьшеноминальнойстоимости).

Pika
(4 года назад)
Если посмотреть на мировой опыт, то там унихчутьлине100%приобретаемойнедвижимостипокупаетсяспомощьюипотечногокредита,ноунихиусловияполучениякредитадругие...Так,чеммыхуже...
julia-tayanovsckaya
(4 года назад)
А вы не сказали, есть ли рефинансированиевСбербанке?
Frelen
(4 года назад)
Ну, а что такое "дисконт"???
Мария
(4 года назад)
Цель никогда не оправдывает средства!

 

 
«Добрый день! На вашем сайте 123credit.ru я заполнил анкету на ипотечное кредитование и не ожидал что ипотечное кредитование возрождается! Он связал меня с Ипотечным центром, где я получил отличную консультацию! Спасибо вам огромное!!!»
Константин Георгиевич. СПБ.
«Здравствуйте!! Хотел взять ипотеку. Жилье на вторичном рынке в Подмосковье стоимостью 2,500,000-3,000,000. Очень быстро откликнулись с предложениями. Первоначальный взнос посильный - 20%. Не ожидал, что так быстро все получится. Благодарю.»
Короленко Александр.
 
Установить котировки на своем сайте
Котировки предоставлены
сайтом MaxiForex.ru