Ипотечный рынок предлагает разнообразные варианты кредитов. Определив свои требования к ссуде, вы можете выбрать для себя наиболее выгодный кредит.
Как сказал когда-то творец развитого социализма Леонид Брежнев: «Экономика должна быть экономной». Мысль здравая. Особенно в отношении личной экономики каждого из нас.
Семь раз отмерить
Жить в долг не слишком приятно. Но когда потребности растут быстрее возможностей, выбора не остается. Например, если вам не хватает собственных средств, чтобы купить квартиру, которую вы хотите. Во всем мире в таком случае принято обращаться в банк за ипотечным кредитом. Получаешь нужную сумму и покупаешь квартиру или дом, которые и будут служить залогом возврата кредита.
Разумеется, в этом случае ради комфорта бытового вам придется смириться с некоторым моральным дискомфортом – долг есть долг. И, как гласит известная поговорка, чужие деньги вы берете на время, а свои отдаете навсегда. Да еще с процентами. А так как ипотечный кредит – это всегда крупная сумма долга, то, вполне понятно, что в такой ситуации хочется использовать любую возможность сэкономить и взять ссуду на наиболее выгодных условиях.
В чем же могут заключаться условия выгодного кредита? Универсального ответа на этот вопрос не существует. По одной простой причине: все зависит от того, в чем для вас заключается выгода. Одни хотят быстрее рассчитаться с банком, чтобы меньше потратить на проценты. Другие, наоборот, желают растянуть срок возврата ссуды на возможно больший срок, чтобы ежемесячные взносы по кредиту поменьше били по семейному бюджету. Третьи хотят взять кредит с минимумом бюрократических процедур. В соответствии со своими потребностями и надо выбирать ту или иную ипотечную программу из числа предлагаемых российскими банками.
Но в любом случае, оптимальный вариант – взять кредит, проценты по которому и сопутствующие платежи ниже средних показателей по рынку. В этом плане существуют некоторые закономерности, которые полезно знать.
Естественный вопрос: а какую экономию вам даст дотошное изучение различных ипотечных программ? Особенно на фоне общей, весьма круглой суммы кредита? Ответ довольно прост. Недавно с одним моим знакомым, довольно спешно купившим в ипотеку квартиру, мы, ради «спортивного интереса», посчитали, что было бы, если бы тот же кредит он взял в другом банке, который оформлял кредит медленнее, зато предлагал более выгодные условия.
Выяснилось, что ежегодная разница составляет $2300. То есть за пятнадцать лет (а именно на этот срок была взята ссуда) – $34 500. Цена новенькой Toyota Camry или Mazda6. Приятель, который пока ездит на отечественной «десятке», изрядно задумался…
Разные банки: плюсы и минусы
Чем крупнее банк, тем больше шансов, что он не будет жадничать. Лидеры рынка зарабатывают прибыль за счет больших объемов, поэтому и комиссии, и процентные ставки по кредиту у них относительно невысоки. Опять же, чем крупнее банк, тем больше вероятности, что требования к заемщику будут мягче. Это значит, что, например, отсутствие средств на первоначальный взнос на покупку квартиры или дома не станет поводом для повышения процентной ставки по кредиту.
Ипотечные банки, для которых этот вид кредитования служит основным источником дохода, чтобы привлечь больше клиентов, тоже стараются потрафить заемщикам, снижая свои требования.
Есть смысл приглядеться и к новичкам на ипотечном рынке. Чтобы составить конкуренцию игрокам со стажем, таким банкам приходится соблазнять потенциальных заемщиков повышенной привлекательностью условий.
Многим ипотечным банкам свойственно часто проводить рекламные акции, предоставлять разнообразные льготы и бонусы заемщикам. Это может быть снижение или отмена комиссий за выдачу кредита и его обналичивание, меньшая процентная ставка, льготы при оформлении страховки, даже оплата расходов по государственной регистрации сделки купли-продажи и договора ипотеки.
Самостоятельно разобраться, какой из ипотечных продуктов из тех, что сегодня предлагают сотни банков будет выгоднее лично вам, сможет не каждый. Если вы не хотите возиться со всем этим, есть смысл обратиться к кредитному брокеру. Вознаграждение, которое он запросит, может окупиться с лихвой. Знание рынка позволит сотрудникам брокерской компании определить, какие условия кредитования будут оптимальными для его клиента. Кроме того, солидный брокер имеет в партнерах широкий круг банков, которые нередко предоставляют его клиентам различные льготы, например, снижение или отмену комиссии за выдачу кредита, более низкие процентные ставки. Таким образом, можно сэкономить несколько процентов от суммы кредита – в материальном выражении это составит десятки тысяч рублей.
Кстати, именно через брокеров можно провести и такую операцию по экономии как рефинансирование кредита. Ставки по ипотеке имеют своейство то расти, то опускаться в соответствии с ухудшением или улучшением экономической ситуации в стране и разница может быть весьма существенной. В периоды «ипотечного бума», когда среди банков растет конкуренция, среди них найдется немало желающих «обменять» ваш кредит на более выгодный – с более низкой процентной ставкой.
Расчеты для дотошных
Основное, что останавливает россиян на пути к ипотеке, – страх переплаты. У многих он превратился в некий навязчивый фетиш. При этом за скобками остается то, что в подавляющем большинстве случаев ипотечный заемщик больше выигрывает, чем проигрывает. В совершенно конкретном финансовом смысле. По самой банальной причине: цены не стоят на месте. Особенно на недвижимость.
Простой пример. Допустим, вы взяли ипотечный кредит на покупку квартиры сроком на десять лет под 12%. Простая математика показывает, что если рыночная стоимость купленной вами квартиры будет расти всего лишь на 5–6% в год, то разница в цене через десять лет будет примерно равна вашей переплате. Между тем в Москве, например, цены на квартиры росли на 100%, а иногда и на 200% за год.
Есть, правда, контраргумент. Время от времени звучат прогнозы, что рост цен на недвижимость в России остановится, что рынок достигнет своего возможного предела и купить квартиру можно будет дешевле. Однако практика показывает иное: собака лает, караван идет. Сеглдня Россия только приближается к объемам ежегодного ввода жилья, достигнутым перед распадом СССР, квадратные метры по-прежнему в дефиците и такое положение схранится еще, самое малое, лет двадцать. Так что и для снижения цен причин не будет.
Плюс к этому добавьте обратный процесс: деньги, в отличие от недвижимости, обесцениваются в ходе инфляции. В последние годы она составляет около 10%. Соответственно, если вместо ипотеки вы предпочтете копить деньги на жилье, то каждый год будете терять в стоимостном выражении десятую часть этих накоплений. На банковском депозите вы в лучшем случае компенсируете потери от инфляции, но не получите прироста, а при вложениях в ПИФы и акции есть возможность получить серьезную прибыль, но есть и риск убытка. Тогда как цены на жилье, как мы помним, будут расти.
Миф о переплате при нынешней конъюнктуре рынка не выдерживает критики. При первоначальном взносе в 20–30% от стоимости жилья ценам на рынке недвижимости достаточно расти на 3–5-% в год, чтобы компенсировать расходы на проценты по кредиту.
В сухом остатке…
Люди, умеющие точно рассчитывать свои финансы, могут сделать ипотеку максимально выгодной для себя. Более простой пример из практики моих близких.
Коллега, десять лет назад переехавшая в Москве из Сибири, два года назад решила взять кредит на однокомнатную квартиру. Тщательно изучив все условия и рассчитав размер платежей, она оформила ссуду, при которой ежемесячный платеж… равен сумме среднестатистической арендной платы за подобное жилье (за $1000). Ипотечную квартиру она сдала в наем, а сама снимает за $400 удобную квартиру-студию у знакомых, уехавших работать за границу. В результате она имеет и удобное жилье, и минимум расходов, и собственность на будущее.
Что же у нас в сухом остатке?
Во-первых, ипотечный кредит не стоит брать в спешке. Сначала точно определите свои интересы (поменьше платить, побыстрее рассчитаться), определите, в какой валюте брать ссуду, подсчитайте все платежи (проценты, страховка, комиссия).
Во-вторых, проанализируйте свои права и обязанности в качестве заемщика и четко спланируйте свои действия в случае какого либо форс-мажора с работой, доходами или здоровьем.
В-третьих, взвесьте все плюсы и минусы обращения за помощью к брокеру. Тут основной вопрос заключается в том, что вы хотите сэкономить на старте – свои деньги или свое время? В первом случае лучше действовать самому, во втором – обращаться к профессионалам.
Исходя из всего этого, выбирайте подходящую вам ипотечную программу, банк или брокерскую компанию, в которую вы обратитесь за кредитом. Как гласит старая латинская пословица: «Кто предупрежден, тот вооружен».
Подобрать наиболее выгодную ипотечную программу 