Вокруг условий ипотеки в России существует множество мифов, до странности живучих. Один их них состоит в том, что банк «в случае чего» может выбросить заемщика из ипотечной квартиры. На самом деле, покупая квартиру в кредит, вы имеете все права собственника на купленное жилье. Лишь некоторые из них могут быть ограничены законом или кредитным договором.
На днях моя знакомая советовалась со мной, что ей делать – продолжать снимать квартиру или рискнуть и взять кредит. На мой призыв не сомневаться и оформить ипотеку она ответила: «Так ведь боязно же! Вдруг выкинут из квартиры».
Пикантность этой истории придает то, что знакомая – давний и опытный помощник одного из депутатов российской Госдумы. И коль скоро даже человек, ежедневно работающий в парламенте, не знает прав и обязанностей собственника жилья, то что же говорить о многих и многих россиянах? Вопросов относительно ипотеки у них примерно столько же, сколько сказок у Шехерезады.
Портал 123Credit.Ru подытожил самые распространенные вопросы, касающиеся прав и обязанностей ипотечного заемщика.
1. Кто является собственником жилья, купленного в кредит, – банк или я?
С юридической точки зрения ответ однозначен: собственником жилья является его покупатель – заемщик. Но при оформлении права собственности на жилье, приобретенного полностью или частично на кредитные средства, Федеральная регистрационная служба одновременно регистрирует залог недвижимости. Таким образом, возникает обременение, которое огранивает ваши права собственника квартиры или дома.
В частности, вы не можете продать или поменять заложенное жилье без разрешения банка. Существует еще ряд ограничений, которые могут быть оговорены в вашем договоре с банком.
2. В каких случаях банк может продать ипотечное жилье?
Ипотечную квартиру или дом продают по инициативе банка, если, говоря казенным языком, банк подает в суд иск об обращении взыскание на заложенное имущество. Происходит это в том случае, когда заемщик не в состоянии погасить кредит и нужны средства, чтобы закрыть его долг перед банком.
В кредитном договоре четко прописывается, сколько пропущенных платежей будет поводом для расторжения кредитного договора. Чаще всего это три платежа. В действительности банк далеко не всегда пользуется своим правом, обычно до расторжения кредитного договора доходит, если заемщик не платит полгода подряд. Но формально всего три пропущенных платежа могут служить поводом для расторжения кредитного договора и требования немедленно погасить остаток долга по кредиту. Понятное дело, что заемщик, который не в состоянии внести даже ежемесячный платеж, тем более не сможет погасить кредит полностью. Поэтому встает речь о продаже заложенного жилья. причем, банк может реализовать заложенную квартиру как с согласия заемщика, так и без него.
Однако банк может потребовать расторжения кредитного договора не только потому, что заемщик перестал платить по кредиту. Любое нарушение условий кредитного договора теоретически будет поводом для его расторжения и все того же требования немедленно погасить кредит. А, как уже отмечено выше, погасить ипотечный кредит единовременно мало кому под силу. Так что единственным способом рассчитаться с банком становится продажа квартиры.
По счастью, не так много нарушений условий кредитного договора могут спровоцировать банк расторгнуть кредитный договор, из-за мелочей к такому радикальному средству прибегать не будут. Пожалуй, весомым поводом будет лишь грубая подделка документов, предоставленных заемщиком о себе или о приобретенной недвижимости.
3. Могу ли я продать ипотечную квартиру?
Да, это возможно. Конечно, некоторые банки негативно относятся к такой практике. Банк получает прибыль в основном за счет процентов по выданному кредиту, уплачиваемых в течение длительного срока, поэтому не заинтересован в продаже заемщиком квартиры и досрочном погашении кредита.
Однако есть и прямо противоположные подходы. В некоторых банках постоянно происходит продажа заложенного жилья. Чаще всего это связано с ростом запросов заемщиков, которые захотели приобрести жилье побольше или комфортнее. Прежняя, взятая в ипотеку квартира или дом, с разрешения банка продаются, остаток задолженности по кредиту погашают за счет вырученных средств. Тут же оформляется новый кредит, за счет которого приобретается новое жилье, которое оформляется в залог.
Для банка это вполне выгодная схема. Заемщик продемонстрировал свою добросовестность, расплатился по кредиту, но при этом по-прежнему платит проценты – уже по новой ссуде. Поэтому не стоит переживать относительно обременения вашего жилья со стороны банка: поменять жилье на лучшее с его согласия вполне возможно.
4. Могу ли я сдавать ипотечную квартиру или дом в аренду?
Можете, но только с согласия кредитора. Казалось бы, какое дело банку до того, кто будет жить в заложенной квартире? Казалось бы, только радоваться надо, что вы имеете стабильный источник дохода, – будет чем гасить кредит. Однако банки, которые привыкли рассчитывать риски, оценивают ситуацию иначе. Собственник квартиры может оказаться злостным неплательщиком, и банк захочет разорвать кредитный договор, а свои затраты по выданному кредиту компенсировать за счет реализации заложенного жилья. Но, если в квартире обнаружатся жильцы, заключившие должным образом договор аренды и заплатившие вперед на длительный срок, продать квартиру или дом будет очень сложно. Закон охраняет права арендаторов, поэтому их нельзя попросить очистить помещение даже при смене собственника квартиры или дома. В этом случае банку ждать год, а то и все три, пока удастся реализовать объект залога.
Если договор найма заключается на относительно короткий срок – не больше года, скорее всего, в банке не будут чинить препятствий.
Заемщику необязательно ставить банк в известность о жильцах, поселившихся в заложенной по кредиту квартире, если официальный договор найма не заключается. В этом случае интересам банка все равно ничего не грозит.
5. Можно ли прописать родственников в ипотечную квартиру?
Относительно прописки членов семьи в заложенной квартире четких правил нет. Сейчас банки уже практически не оспаривают права заемщика прописывать по своему желанию, без каких-либо согласований с кредитором, близких родственников: супруга, детей, родителей.
В принципе, российское законодательство напрямую не запрещает и не разрешает самовольно прописывать в заложенной квартире кого бы то ни было. Зато в кредитном договоре, как правило, прописано, что заемщик обязан согласовывать регистрацию любого человека в заложенном жилье. За нарушение условий кредитного договора теоретически банк может потребовать расторжения договора и досрочного погашения кредита, что для заемщика практически равносильно потере заложенного жилья – вряд ли вы сможете рассчитаться с банком в одночасье. В действительности в российской практике неизвестно ни одного случая досрочного расторжения кредитного договора из-за того, что заемщик не согласовал с кредитором регистрацию родственников в заложенной квартире – слишком уж незначительный повод. А больше никаких мер кредитор предпринять не может.
В то же время портить отношения с кредитором без нужды не стоит. Если в банке вас просят написать заявление с просьбой разрешить прописку членов семьи, чтобы соблюсти формальности, стоит пойти навстречу.
Может так случиться, что письменного согласия от банка, как от залогодержателя, на прописку членов семьи заемщика в заложенной квартире потребуют в паспортном столе. Такое требование может содержать местное законодательство, хотя подобные нормы идут вразрез с положениями федерального законодательства и, в принципе, их можно оспорить в суде. Но для заемщика будет проще получить разрешение кредитора. Маловероятно, что банк откажется разрешить прописать членов семьи. На крайний случай всегда остается возможность обратиться в суд.
Если вам все-таки придется обращаться в банк за разрешением на прописку членов семьи, в числе которых будет несовершеннолетний ребенок, от вас могут потребовать подписать обязательство выписать несовершеннолетнего ребенка (или детей) в случае, если на заложенное жилье будет обращено взыскание для продажи в счет погашения долга. Это обязательство чистая формальность, которая ничего не дает банку и никак не ущемляет прав заемщика. Российское законодательство трактуется однозначно: если происходит обращение взыскания на предмет залога по ипотеке, заемщику в любом случае придется выписаться из жилья вместе со всей семьей, невзирая на то, есть в семье несовершеннолетние дети, или нет.
6. Можно ли завещать ипотечную квартиру?
Ипотечную квартиру можно завещать как любое другое имущество – факт обременения ипотекой в данном случае не имеет никакого значения. Другой вопрос, что жилье перейдет наследнику или наследникам вместе с долгом по кредиту, если заемщик умрет раньше, чем успеет погасить кредит.
Соответственно, вместе с долгом наследнику перейдут и все обязательства заемщика: вносить ежемесячные платежи, оплачивать страхование, предусмотренное кредитным договором. Причем погашать кредит надо начинать не через полгода, когда происходит вступление в права наследства, а с того момента, как прекратились платежи. Иначе образуется просрочка по кредиту со всеми вытекающими неприятностями – от штрафа до расторжения кредитного договора и требования банка досрочно погасить остаток долга по кредиту.
7. Что делать, если я просрочил платеж по кредиту?
Самый оптимальный вариант – обратиться в банк. Если просрочка допущена по объективной причине (вы заболели, находились в командировке, потеряли работу), то банк, скорее всего, войдет в ваше положение и никаких санкций, кроме штрафа, не последует. Если же просрочки связаны со снижением ваших доходов и у вас нет возможности вовремя и в полной мере вносить платежи по кредиту, тем более следует обратиться в банк. Если кредиторы сочтут ваши трудности временными, то банк может пойти навстречу и предложить несколько вариантов решения проблемы. Например, отсрочить на некоторое время платежи по кредиту или реструктуризировать долг, удлинив срок погашения, чтобы уменьшить размер ежемесячного платежа.
8. В Что будет, если заемщик заболеет или пострадает от несчастного случая?
Болезнь или несчастный случай могут надолго снизить уровень доходов заемщика, который лишится трудоспособности. Чтобы в подобной ситуации не столкнуться с нехваткой средств для погашения кредита, заемщику стоит застраховать свои жизнь и трудоспособность. Имея страховку, можно не беспокоиться о погашении кредита в период нетрудоспособности: до момента выздоровления кредит будет погашаться за счет страхового возмещения.
9. В каких случаях можно рассчитывать на страховку?
Каждый ипотечный заемщик обязан застраховать предмет залога по кредиту от утраты и повреждения. Если купленное в кредит жилье будет разрушено полностью или частично, вам не придется выплачивать кредит за непригодные для проживания развалины, остаток долга по кредиту будет погашен за счет страхового возмещения. Можно застраховать юридическую чистоту сделки (страхование титула). Эта страховка гарантирует погашение остатка долга по кредиту, если ипотечная сделка будет признана недействительной по какой-либо причине. Страхование жизни и трудоспособности поможет рассчитаться с банком в случае проблем со здоровьем или смерти заемщика. Таким образом, страховка обеспечивает вам безопасную и комфортную ипотеку.
10. Можно ли менять условия кредита?
В принципе это возможно. Например, если ваша платежеспособность пошатнулась, то, как уже говорилось выше, можно договориться с банком о реструктуризации долга. Обычно в этом случае срок погашения кредита увеличивается, а ежемесячный платеж уменьшается.
Если возникнет нужда, с согласия банка можно поменять созаемщика.
Еще один вариант – рефинансирование кредита. Ставки по ипотеке колеблются то вверх, то вниз и может получиться так, что, получив кредит, через какое-то время вы обнаружите, что на рынке появились более выгодные предложения. В этом случае вы можете рефинансировать кредит – фактически это получение нового кредита на погашение старого, на более выгодных условиях.
Можно рефинансировать кредит в том же банке, где вы получили кредит, если там на это согласятся. Если же кредитор откажется рефинансировать кредит, то можно обратиться в другой банк. Также есть смысл рефинансировать свой кредит в другом банке, если там вам предложат более выгодные условия, чем в вашем. Поскольку процедура рефинансирования довольно-таки трудоемкая, могут пригодится услуги кредитного брокера. Он же подберет вам банк с наиболее выгодными условиями.
11. Что изменится, если будет принят закон о личном банкротстве?
Проект закона о личном банкротстве давно витает в парламентских и правительственных кулуарах. Законопроект призван внедрить в России привычную для Запада процедуру банкротства частных лиц. В случае его принятия, заемщик может объявить себя банкротом. Право возбудить дело о банкротстве получает и кредитор. В этом случае должник и кредитор должны будут совместно принять план погашения долга. Если же стороны не договорятся, то имущество должника может быть обращено к продаже.
По мнению многих экспертов, если закон будет принят, банки получают более широкие права в отношении взыскания объектов залога. И россиянам придется еще более ответственно подходить к выполнению своих кредитных обязательств.
Многие права и обязанности заемщика в отношении ипотечного жилья оговариваются в вашем договоре с банком. И в некоторых вопросах законодательство ссылается на условия соответствующего договора. Поэтому очень важно внимательно изучить кредитный договор, и решить – все ли вам понятно, и все ли вас устраивает.
Подобрать наиболее выгодную ипотечную программу 