Многих, кто задумывается об ипотеке, останавливает один вопрос: «А вдруг сейчас не самое лучшее время для подобной ссуды?»
Это напоминает известную всей России юмореску Романа Карцева: «Вчера раков продавали по три рубля. Но маленьких. А сегодня – больших. Но по пять». Спрос на ипотеку в России меняется в зависимости от колебаний ставок по кредитам, которые идут то вверх, то вниз. Как определить правильный момент: брать ипотеку побыстрее или подождать, может, ставки будут снижаться?
Время – деньги
Периодическое снижение ставок и постоянные обещания властей удешевить ипотеку побуждают многих отложить покупку жилья в ожидании более благоприятного момента. «А вдруг будет еще дешевле?», – заметил один мой приятель, раздумывающий о том, чтобы с помощью ипотеки поменять свою двухкомнатную квартиру на трехкомнатную. Раздумывает он уже давно. За это время ставки по ипотеке снизились процентов на пять, а цена жилья увеличилась процентов на сто.
Как дальше поведут себя цены на жилье, сегодня уже не берутся загадывать самые самоуверенные эксперты. Поначалу бытовало два радикально противоположенных подхода. Одни злорадно предсказывали обвал цен на жилье, другие пугали двукратным ростом стоимости квадратного метра типовой квартиры в ближайшие год-два. Сегодня выдавать мало-мальски конкретные оценки аналитики остерегаются.
По большому счету вопрос о том, сейчас или завтра брать ипотеку, сводится к уровню вашей выдержки и устойчивости нервной системы. Если вы готовы еще лет десять спотыкаться или находить утром на кухне заночевавшего у вас дядюшку из Стерлитамака – ипотека может потерпеть. Если же вам, подобно булгаковскому профессору Преображенскому, все же кажется, что обедать надо в столовой, спать – в спальне, а работать – в кабинете, то можно начинать сейчас. Тем более если жилье, в котором вы сейчас обитаете, не ваше, а съемное.
Впрочем, если вы все же полагаете, что отдавать – это лучше, чем инвестировать, то обращайтесь к автору этих строк. Через пару месяцев я собираюсь взять ипотечный кредит на однокомнатную квартиру. Лет десять я намерен сдавать ее в аренду, за счет этого окупить большую часть ее стоимости, а затем жилье понадобится моей дочери, которая как раз к этому времени повзрослеет.
Ситуация на рынке кредитов
Наиболее разумная часть из покупателей жилья, выжидающих наступления лучших времен, рассчитывает не на падение цен на квартиры, а на снижение ипотечных ставок. Свои резоны тут есть. По данным различных исследований, величина ставки по кредиту в нашей стране была и остается главным критерием выбора для заемщика. Уменьшение ставки на один процент при тех суммах, которыми оперируют в ипотеке, за год позволит сэкономить приличные деньги.
Но, вообще-то, сегодня никто не берется предсказывать, что будет с ипотечными ставками дальше. Ипотечный рынок предсказуем лишь до определенной степени. И очередной виток мирового финансового кризиса может снова негативно повлиять на развитие ипотеки в России.
Сейчас, по мнению экспертов, в обозримой перспективе ожидается только рост ставок. К тому же рост цен нет никакой гарантии, что выгода от экономии на процентах перевесит убыток от роста стоимости жилья.
Если вы планируете покупку квартиры для проживания в ней, а не в качестве инвестиций, лучше не тянуть с получением кредита. Нестабильная экономическая ситуация может ухудшиться в любую минуту, а это негативно скажется не только на величине процентных ставок, но и на других условиях кредитования, таких как требования в отношении подтвержения дохода, размер первоначального взноса и т.д.
Но все-таки допустим, что вы купили себе квартиру в ипотеку на двадцать пять лет, а лет через десять стоимость жилья резко пошла вниз. Так ли уж велик будет проигрыш? Ипотечный кредит тем и хорош, что погашается по частям на протяжении долгого времени. Нельзя ручаться на сто процентов, но, скорее всего за десять лет деньги обесценятся из-за инфляции, тогда как ежемесячные платежи по кредиту представляют собой фиксированную сумму. И удельный вес этой суммы заметно снизится относительно размера доходов вашей семьи.
А если цены на жилье начнут падать, когда срок погашения вашего кредита близится к концу, то вообще какая разница, падают они или растут? Вам своей квартирой не торговать, вам в ней жить. Сегодня она подешевела, через пару лет снова подорожает, ну и пусть ее. Зато благодаря ипотеке вы пять, семь, десять лет прожили в своей собственной квартире, пусть и заложенной банку. Вы смогли ее обустроить по своему вкусу, чего не могут себе позволить в полной мере арендаторы жилья. У вас не болела голова о том, что будет, когда закончится очередной договор аренды – поднимет хозяин плату или предупредит о выселении? И любую арендованную квартиру рано или поздно все равно придется освобождать, искать новое жилье, когда дети уже пошли в садик и в школу, а, значит, круг поисков сужается до одного района вместе с выбором подходящих вариантов…
В конце концов, если ставки по ипотеке все-таки снизятся всерьез, то можно воспользоваться услугой рефинансирования и перекредитоваться под более низкий процент. Предоставить такую услугу клиенту, который уже зарекомендовал себя дисциплинированным заемщиком, готовы многие банки.
Ситуация на рынке жилья
Один из главных аргументов противников ипотеки заключается в опасении обвального падения цен на жилье. Вроде, возьмешь кредит на $100 тыс., чтобы купить квартиру, а эта квартира через пару лет будет стоить тысяч на 20 меньше. Получается, прогадали.
Однако даже самые радикально настроенные специалисты нынче больше не рискуют заговаривать о падении цен на жилье, только об их замедлении до уровня инфляции. Потому как предпосылок для падения цен на квартиры в ближайшие лет двадцать не предвидится. Больной для нашей страны «жилищный вопрос» сегодня по-прежнему упирается в банальную нехватку жилой площади для населения. Даже по нынешним ценам, несоразмерно высоким по отношению к уровню среднего дохода в стране, на продажу выставляется значительно меньше жилья, чем требуется.
В прошлом году был поставлен рекорд – построили 65,2 млн квадратных метров жилья, но по оценке экспертов, необходимо 120 млн. Мы до сих пор не достигли даже уровня советских масштабов в восьмидесятые годы, когда в год сдавали около 80 млн квадратных метров жилья. Не нужно быть специалистом, чтобы понять, что подобный дефицит трудно закрыть за три–пять лет. А, значит, и надеяться на снижение цен на квартиры в обозримой перспективе тоже не стоит.
Дефицит жилья в Москве, особенно наиболее доступного по цене экономкласса, – основная причина, по которой цены на жилье уже выше стоимости более комфортного жилья в Европе или США. Хотя в других регионах уровень цен значительно ниже, ситуация принципиально не отличается: превышение спроса над предложением позволяет застройщикам устанавливать максимально возможную цену за жилье.
Чем больше людей откладывают покупку жилья в надежде на снижение цен, тем больше набирает силу эффект «отложенного спроса». Когда этот эффект проявится, предугадать крайне сложно. В какой-то момент приходит понимание, что ждать дольше бессмысленно, происходит резкий скачок спроса и цены на жилье резко поднимаются вверх. На «рынке продавца» выбирать подходящий вариант порой просто некогда, раз «в затылок дышат» другие покупатели. Наступает раздолье для риэлтеров, устраивающих аукционы: кто больше заплатит, того и квартира. Резко возрастает риск нарваться на мошенников – когда сделка заключаются «на бегу», страх упустить хороший вариант может помешать вам как следует проверить все документы по жилью.
Так, например, в конце 2007 года произошла активизация отложенного спроса на рынке жилья. Многие ожидали снижения ставок по ипотечным кредитам, но, в итоге, из-за кризисной ситуации на ипотечном рынке западных стран ставки выросли. И в январе-феврале 2008 года влет начали «уходить» даже неликвидные предложения.
По данным аналитического центра IRN, быстрее всего дорожают квартиры в типовых панельных домах и старых кирпичных домах. За ними по темпам роста следуют современные панельные дома, «сталинки» и типовые кирпичные дома. В провинции темпы роста цен на жилье зависят от политических и экономических особенностей того или иного региона, но доминирующая тенденция: рост, рост и снова рост. Наивные представления о рынке, который «отрегулирует» завышенные цены, опровергают примеры из недавнего прошлого. В кризис во многих городах рынок недвижимости практически замер, однако заметного падения цен при этом не наблюдалось.
Пока предложение и спрос на рынке жилья хотя бы не выровняются, снижения цен на жилье ждать не стоит, в лучшем случае они затормозят свой рост. Некоторые рассчитывают, что цены на жилье упадут, если произойдет глобальный экономический кризис. Но как-то сомнительно, чтобы в период кризиса развернулась массовая торговля жильем. Во-первых, владельцы жилья вряд ли будут продавать его по бросовым ценам – придержат до лучших времен. Во-вторых, пережитые кризисы показывают, что в такие периоды людям не до покупки квартир – других забот хватает.
Экономия на ипотеке
Споры между сторонниками аренды жилья и приверженцами покупки оного в кредит имеют в своей основе не столько логическую основу, сколько психологическую. Снимать жилье по большей части предпочитает легкая на подъем молодежь: либо не нашедшие своей «половинки» одиночки, либо пары, которые пока не планируют заводить детей. Им «кабала» на большую часть сознательной жизни кажется чересчур высокой платой за душевный покой и бытовой комфорт, которые гарантирует только приобретение собственного жилья.
Конечно, главное из преимуществ ипотеки – не только свобода от поползновений хозяев арендованной квартиры установить в красном углу фамильный гардероб – «пущай тут постоит, а то мы новый гарнитур купили». Отдавая каждый месяц банку часть своих доходов в счет погашения ипотечного кредита, вы получаете взамен энное количество пусть сантиметров, но собственной жилплощади. Отдавая хозяину съемной квартиры ежемесячную плату, вы получаете право прожить на его территории еще тридцать дней. В итоге, к примеру, через 15 лет ипотечный заемщик погасит кредит и станет полноправным владельцем жилья. Помимо решения своей основной задачи – «крыши над головой» – его квартира будет еще и служить активом на весьма приличную сумму, что бы там ни было с ценами на недвижимость. Арендатор же спустя 25 лет остается «при своих»: необходимости отдавать весомую часть своих доходов на оплату жилья, неуверенности в завтрашнем дне и размышлениях о том, где он поселится, выйдя на пенсию.
Ежемесячные платежи по ипотеке в России по данным статистики составляют $500–1500 в месяц – большие суммы способна платить совсем небольшая часть заемщиков. В Москве разница между арендой и ипотекой с точки зрения ежемесячных трат уже практически сошла на нет. При этом арендные ставки имеют многолетнюю устойчивую тенденцию к росту, тогда как проценты по ипотечному кредиту, соответственно, и ежемесячные платежи по нему, устанавливаются раз и навсегда. Риэлтеры отмечают, что на рынке аренды спрос растет гораздо быстрее предложения, выбор жилья становится все меньше, за исключением элитного сегмента.
Таким образом, откладывать получение ипотечного кредита в ожидании снижения ставок и цен на жилье довольно рисковано. Рост цен на жилье обгоняет и рост зарплат, и любые ставки по банковским депозитам, так что копить деньги практически бессмысленно – их покупательная способность будет неумолимо снижаться. В то же время квартиры, купленные на заре российской ипотеки в 2004 – 2005 годах под действовавшие тогда высокие проценты, уже подорожали настолько, что с лихвой перекрыли плату за кредит. С учетом неуклонного роста арендной платы, думается, вывод ясен: ипотека выгодна сегодня.
Подобрать наиболее выгодную ипотечную программу 