Российские банки предлагают кредиты для покупки загородного жилья. Но у ипотеки на коттеджи и таунхаусы есть свои правила.
Загородная недвижимость в России входит в моду. Этому способствуют три фактора: ухудшение экологической обстановки в крупных городах, активное возведение благоустроенных коттеджных поселков и пригородных таунхаусов и постепенное выравнивание их стоимости с ценами на городское жилье.
Правда, есть еще один фактор. Он напоминает старый анекдот. В зоопарке на клетке со слоном перечислен его дневной рацион. «Неужели он столько съест?!» – восхищается посетитель. «Съест-то он съест, да кто ж ему даст!» – отвечает смотритель.
Лично во мне по-прежнему живо убеждение, что собственный дом в России – удел богатых. А вы случайно не думали о собственном доме? Через сколько лет?! Банковская реклама убеждает нас, что собственный дом можно купить сейчас и будет это немногим дороже приобретения городской квартиры. С помощью все той же ипотеки. Кредиты на приобретение загородной недвижимости сегодня предоставляют почти все ведущие игроки ипотечного рынка.
Дом плюс земля
Хотя, конечно, процедура приобретения дома будет посложнее стандартной схемы ипотеки при покупке квартиры в многоэтажке. Оформление ипотечной сделки на загородную недвижимость потребует от вас куда большей гибкости. Во-первых, чтобы рассчитать сумму кредита, заемщику надо определиться с ценой дома или таунхауса. А банку – проверить и согласиться с названной цифрой. Случается, что банк и страховая компания, которую привлекают в рамках ипотечной сделки, оценивают объект недвижимости в разные суммы. Но этой ловушки вы сможете избежать, если воспользоваться услугами страховщика из числа партнеров банка – в этом случае согласование суммы оценки уже не ваша проблема, а дело банка.
При оформлении ипотеки на коттедж или таунхаус, надо иметь в виду, что еще одна особенность загородной недвижимости заключается в том, что в договоре купли-продажи фигурирует не один, а два разных объекта права: само строение и земельный участок, на котором оно расположено. Причем ключевую роль при формировании цены приобретения играет именно земельный участок.
Но четких расценок на землю нет. Помимо размера вашего будущего имения, большую роль играют удаленность от города и географическое расположение (для каждого города существуют более или менее «престижные» направления). Ну, это объяснять не надо – пожалуй, сегодня и первоклассник в России знает, чем дом на Рублевке отличается от строения в Гадюкино. Как говорил герой фильма «Собака на сене»: «Дороже стоит граф!».
Плюс еще учтите качество подъездных путей, близость к водоемам и лесным массивам, степень экологической безопасности и массу более мелких факторов, которые оцениваются в комплексе.
Нужен первоначальный взнос
Теперь о цене вопроса. Раньше ипотека на загородную недвижимость отличалась существенно большими процентами, нежели ипотека на городское жилье. Сейчас разница в ставках сходит на нет.
Загородная недвижимость считается менее ликвидной, чем городское жилье, в силу более высокой цены и менее низкого спроса. В случае форс-мажора на реализацию залога такого рода уйдет больше времени, чем на продажу квартиры.
Поэтому размер первоначального взноса при покупке загородной недвижимости нередко больше, чем на квартиру. Как правило, он составляет не менее 20% от стоимости приобретаемой недвижимости. Не редкость минимальные взносы в размере 30–40%. Стандартный срок кредитования загородной ипотеки – до 15 лет, но можно найти и более длительный период рассрочки – 20 или 25 лет. Максимальная сумма кредита по стандартным программам достаточно велика – она может достигать двух миллионов долларов. По VIP-программам размер кредита может быть намного больше.
Чистота сделки – необходимое условие
Банки, которые предоставляют ипотечные кредиты на загородное жилье, действуют зачастую очень избирательно. По данным экспертов, лишь 15% от всех представленных на суд банков объектов подобного рода получают одобрение. Поэтому, прежде чем вступать в эту реку, четко изучите все «правила игры».
Проще всего получить кредит на коттедж или таунхаус, особенно в организованном поселке, снабженном всеми коммуникациями. С дачей сложнее. Многие банки вводят определенные ограничения на строительные материалы: например, не дают кредиты на деревянные строения. Некоторые вообще выдают кредиты только на капитальные дома.
«Какой выход?» – спросите вы. Предпринять «обходной маневр»: приобрести дачу в рассрочку проще всего, просто взяв нецелевой кредит под залог той недвижимости, которая уже имеется в вашей собственности – например, квартиры.
Впоследствии можно переоформить в качестве залога новоприобретенную дачу, если банк на это согласится. А согласится он не на всякую дачу. Щитовой домик в каком-нибудь ведомственном садоводстве, основанном в середине прошлого века, вряд ли впечатлит сотрудников кредитного отдела. И даже добротный каменный дом имеет шансы вызвать недовольство банковских служащих. Например, если он расположен в каком-нибудь глухом углу. Это вам как владельцу милы тишина и одиночество, а банк должен думать о плохом: случись что, и отданный в залог дом замучаешься продавать.
Банк обязательно потребует доказательств чистоты сделки относительно права собственности продавца на земельный участок, поскольку в этой сфере нередко наблюдаются разнообразные нарушения. Поэтому проще всего приобретать в кредит загородные дома у девелоперских компаний со стажем, дорожащих своей репутацией и потому не склонных к жульничеству.
Важный момент: не всякий современный коттеджный поселок подойдет для приобретения жилья в ипотеку. Если территория оформлена как коллективная собственность жилищного кооператива, то вариант с ипотекой практически исключен. Застройщики (владельцы земли) чаще всего не хотят юридически разбивать участок поселка на мелкие части для каждого домовладельца, а закону банки не могут предоставлять таким собственникам ипотечные кредиты. Банк не может предоставить ипотечный кредит, если собственник дома не владеет участком, на котором тот расположен.
Напротив, если дома оформляются в индивидуальную собственность, то вероятность получения кредита на приобретение одного из них весьма высока.
Для приобретения дома или таунхауса в ипотеку на вторичном рынке существует еще одно препятствие. При оформлении ипотечной сделки практически невозможно занизить цену приобретения. Продавец же не всегда соглашается обнародовать точную сумму сделки. Как известно, от уплаты налогов освобождается доход от продажи недвижимости не более чем на 1 миллион рублей, если срок владения составлял менее трех лет. Учитывая расценки на загородную недвижимость, подобная льгота погоды не делает, и налог на доходы физических лиц может составить кругленькую сумму, которую не всякий пожелает платить.
Если вы не желаете тратить время на решение всех этих юридических вопросов, оптимальным вариантом может быть обращение к ипотечным брокерам. Их услуги на общем фоне расходов по приобретению жилья обойдутся в не такую уж большую сумму, зато, как показывает практика, положительное решение по кредиту получают 70–80% клиентов брокерских контор.
Варианты залога
Если у вас нет желания преодолевать все эти препятствия или нет денег на первоначальный взнос, а кредит на покупку загородного жилья необходим, есть еще один вариант. Получить ипотечный кредит на загородный дом еще на этапе строительства можно под залог земельного участка, либо недвижимости, принадлежащей заемщику на правах собственности. Если у заемщика имеется квартира или жилой дом, он может взять в банке до 85% от оценочной стоимости этой недвижимости и использовать эти деньги по своему усмотрению. Правда, такие нецелевые ипотечные кредиты выдаются под более высокие проценты и на менее короткий срок, чем классическая ипотека.
Зато при залоге земельного участка можно сэкономить на страховке: если недвижимость по закону об ипотеке придется застраховать от ущерба в обязательном порядке, то на землю это требование не распространяется.
Проще всего оформить ипотечный кредит в рамках партнерской программы банка и застройщика. Некоторые девелоперы сотрудничают сразу с несколькими банками, чтобы расширить каналы сбыта. При этом расширяется и выбор для потенциальных заемщиков. Немаловажно, что ставки по кредиту в рамках партнерских программ часто ниже, чем по стандартным условиям кредитования. Помимо этого, приобретая загородные дома в рамках партнерских программ, нередко вы можете получить бонус – снижение размера первоначального взноса или какой-нибудь комиссии. Гораздо быстрее, чем в других случаях, происходит рассмотрение заявки и оформление кредита.
Итак, если вы собираетесь брать ипотеку на загородную недвижимость:
1. Готовьте первоначальный взнос – загородная недвижимость редко кредитуется «с нуля».
2. Оцените стоимость земли, качество подъездных путей, наличие коммуникаций – от этого будет зависеть готовность банка выдать вам кредит.
3. Особое внимание уделите юридической чистоте сделки.
4. Если вы хотите избежать многих сложностей – подумайте о других вариантах залога (например, можно заложить городскую квартиру).
Подобрать наиболее выгодную ипотечную программу 